Jaki typ umowy jest najkorzystniejszy?

Typy umowy najmu różnią się między sobą m.in. okresem, na jaki mogą być zawarte, maksymalną wysokością kaucji oraz – przede wszystkim – tym, czy bardziej chronią prawa właściciela lokalu, czy prawa najemcy. Co warto wiedzieć, żeby wybrać najkorzystniejszą umowę?

Zwykła umowa najmu

To najczęściej spotykana umowa, zawierana na czas oznaczony lub nieoznaczony. Mogą ją zawrzeć zarówno osoby fizyczne, jak i firmy. Właściciel lokalu może przy podpisaniu umowy żądać kaucji, jednak nie wyższej niż 12-krotność miesięcznego czynszu. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opuszczenia lokalu przez najemcę. Właściciel ma prawo podwyższać czynsz i inne opłaty, jednak nie częściej niż co 6 miesięcy, a o podwyżce musi powiadomić najemcę z minimum 3-miesięcznym wyprzedzeniem. Umowa ta nie musi mieć formy aktu notarialnego.

Zwykła umowa najmu bardzo utrudnia wynajmującemu pozbycie się lokatora, który np. przestał płacić. Żeby to zrobić, właściciel lokalu musi wystąpić do sądu z pozwem o eksmisję. Zanim sąd zdecyduje o eksmisji, może minąć wiele miesięcy. Co więcej, jeśli sąd przyzna takiemu najemcy prawo do lokalu socjalnego, eksmisja zostaje wstrzymana do momentu, aż gmina udostępni odpowiedni lokal, co nieraz trwa wiele lat. W tym czasie właściciel mieszkania musi utrzymywać dłużnika. Jest to więc umowa dobra dla lokatora, ale potencjalnie niebezpieczna dla wynajmującego.

Umowa najmu okazjonalnego

Może ją zawrzeć z lokatorem tylko właściciel, który nie prowadzi działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Tę umowę zawsze zawiera się w formie aktu notarialnego i zawsze na czas oznaczony (nie dłuższy niż 10 lat). Właściciel może pobrać kaucję, jednak nie wyższą niż 6-krotność miesięcznego czynszu, a po wyprowadzce lokatora ma miesiąc na jej zwrot. Zasady podwyższania czynszu i innych opłat zawsze musi określać podpisywana umowa. Najważniejszą cechą umowy najmu okazjonalnego jest jednak skuteczniejsza ochrona praw właściciela.