Uchodźcy z Ukrainy korzystają z twojego mieszkania na zasadzie użyczenia? Może cię czekać zapłata podatku

Obecnie wielu właścicieli mieszkań oferuje uchodźcom z Ukrainy dach nad głową. Część robi to na zasadzie umowy najmu, pobierając od lokatorów czynsz. Ci, którzy chcą udostępnić mieszkanie bezpłatnie, podpisują z kolei umowę użyczenia, która pozwala korzystać z nieruchomości za darmo. Taki lokator nadal ponosi jednak koszty bieżącego utrzymania lokalu, czyli opłaca m.in.:

• media,
• bieżące remonty,
• drobne naprawy,
• wymianę żarówek itp.

Podpisanie z uchodźcą umowy użyczenia zamiast umowy najmu jest dla właściciela lokalu o tyle lepsze, że takiego lokatora można eksmitować. W przypadku najmu jest to niemożliwe, gdyż Ukraińców, tak samo jak wszystkich najemców, chroni pandemiczny zakaz eksmisji.

Na ogół w czasie trwania umowy użyczenia właściciel mieszkania nie uzyskuje dochodu, a więc nie musi płacić podatku dochodowego. Jak ostrzegają eksperci portalu Prawo.pl, od tej reguły zdaniem skarbówki jest jednak wyjątek, o którym wiele osób nie wie. Chodzi o sytuację, gdy osoba korzystająca z mieszkania opłaca czynsz do spółdzielni. Jeśli tak się stanie, właściciel mieszkania musi zapłacić podatek.

– Kwota czynszu, która była ponoszona przez biorącego w użyczenie [lokatora – przyp. red.], z wyłączeniem opłat rozliczanych na podstawie wskazań liczników, stanowi (...) przychód z innych źródeł i podlega opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych – informuje dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej.

W przykładzie, który podano, właściciel pewnego mieszkania umówił się z kolegą, że ten będzie korzystał z mieszkania, płacąc jedynie opłaty za media i czynsz do spółdzielni. Choć do kieszeni właściciela nie trafiły z tego tytułu żadne pieniądze, skarbówka uznała, że uzyskał on przychód. Dzięki lokatorowi właściciel nie musiał bowiem płacić spółdzielni, a więc w jego portfelu zostały dodatkowe pieniądze.

– Zapłata przez biorącego w użyczenie (...) świadczenia pieniężnego w postaci opłat za czynsz (…) jest swoistym zwolnieniem Pana z długu w postaci zapłaty za Pana należności, którą i tak musiałby Pan zapłacić (...), nawet w sytuacji, gdyby Pan z tego lokalu mieszkalnego nie korzystał – wyjaśnia dyrektor KIS w odpowiedzi na pytanie podatnika.

Jak podkreślono, za przychód podlegający opodatkowaniu uznaje się w tej sytuacji tylko te części czynszu do spółdzielni, które nie zależą od wskazań liczników. Nie liczą się więc takie składniki czynszu, jak np. prąd zużywany w częściach wspólnych budynku.

Jak obejść kłopotliwy wyjątek w przepisach? Najlepiej po prostu upewnić się, że nie zajdzie opisana sytuacja, tj. nie żądać, żeby osoba korzystająca z lokalu płaciła czynsz do spółdzielni. Lepiej pozostać przy najprostszej wersji umowy użyczenia, która mówi, że biorący w użyczenie ponosi tylko bieżące koszty utrzymania lokalu, czyli w praktyce płaci tylko za media i drobne naprawy.

Warto dodać, że choć umowa użyczenia nie musi mieć formy pisemnej (może być ustna), to taka forma jest najbezpieczniejsza. W razie jakichkolwiek wątpliwości czy konfliktów obie strony mogą bowiem zajrzeć do dokumentu i tam poszukać odpowiedzi na palące kwestie. Trzeba też pamiętać, że im bardziej szczegółowe będą zapisy umowy, tym lepiej – to najprostszy sposób na uniknięcie przyszłych wątpliwości.