Dokładnie rok temu miał miejsce szczyt koniunktury na rynku mieszkaniowym. Stanowił on zwieńczenie trwającej ponad trzy lata bezprecedensowej hossy.
W Warszawie najniższą cenę przed boomem odnotowano w drugim kwartale 2005 r. Wynosiła ona wówczas 4288 zł/mkw. W szczycie hossy czyli w trzecim kwartale 2007 r. sprzedawcy żądali już 8760 zł/mkw. W styczniu-marcu średnia cena, po której lokale się sprzedawały, wyniosła 8127 zł/mkw.
Ceny nie mogły ciągle rosnąć. Kryzys hipoteczny w USA był kubłem zimnej wody na rozpalone głowy kupujących, także banków, które zbyt pobłażliwe udzielały kredytów. "Wiele osób zdało sobie sprawę, że ceny osiągnęły nieuzasadniony poziom" - napisali w raporcie analitycy redNet Consulting.
Znaczna część deweloperów wierzyła jednak w dalszy wzrost cen. Nowe projekty, które wprowadzali do sprzedaży, były droższe od mieszkań będących aktualnie w ofercie. Nastąpił więc dramatyczny spadek popytu. Apogeum zastopowania sprzedaży nastąpiło w grudniu 2007 r.
Początkowo nie było oficjalnych obniżek, ale deweloperzy stawali się coraz bardziej elastyczni w negocjacjach z klientami. Okazało się, że to za mało, aby rozruszać sprzedaż. Firmy zaczęły więc kusić klientów rozmaitymi promocjami, np. dając:
- garaż gratis (to dla nabywcy oszczędność rzędu 30 tys. zł),
- wykończenie w cenie (standardowo przyjmuje się od 800 do 1000 zł/mkw.),
- samochód jako dodatek do mieszkania (zarobek ok. 30-50 tys. zł).
Były to oczywiście ukryte obniżki cen. Te manipulacje deweloperów doprowadziły do sytuacji, w której indeksy cenowe (wskazujące średnią za mkw.) nie pokazywały spadku. Tymczasem na rynku trwała zapaść.
Z miesiąca na miesiąc rosła liczba niesprzedanych, gotowych mieszkań. Najbardziej widocznym efektem nadchodzącej dekoniunktury była pogłębiająca się różnica cen - tej wystawionej w ofercie (ofertowej) i tej, po której faktycznie zawierano transakcję (transkacyjnej). Ta różnica sięgnęła nawet 20 proc. Sprzedaż nadal malała.
- Już w czerwcu zastanawialiśmy się, kto pierwszy pęknie: sprzedający czy kupujący - napisali analitycy. Deweloperzy, którzy zdecydowali się oficjalnie obniżyć cenę, poprawili sprzedaż.
Niektórzy z nich wprowadzili na rynek projekty z tzw. segmentu popularnego - tańszych mieszkań o nieco niższych standardach. Lipiec był jednak kolejnym miesiącem niewielkiej sprzedaży. Niemniej na rynku zachodzą już pewne zmiany.
Po pierwsze spadły ceny nowych projektów. Maj- lipiec to pierwszy kwartał tańszych inwestycji. Deweloperzy pogodzili się już z tym, że rynkiem żądzą kupujący. Średnia cena nowych mieszkań wprowadzanych do sprzedaży w ostatnich trzech miesiącach dla aglomeracji warszawskiej, śląskiej, trójmiejskiej oraz dla Krakowa, Poznania, Wrocławia i Łodzi była o 1,32 proc. niższa niż w okresie kwiecień - czerwiec. Wyniosła 8804 zł.
Największy spadek nastąpił w aglomeracji warszawskiej. Wyniósł 5,09 proc. (z 9987 do 9479 zł/mkw.). W Warszawie ceny spadły o 4,74 proc. (z 10 445 zł/mkw. do 9950 zł/mkw.)
Mimo tych obniżek nadal mieszkania z nowo wprowadzanych projektów są droższe od tych, które akceptują nabywcy.
Dla siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce średnia cena mieszkań sprzedanych od maja do lipca wyniosła 7915 zł/mkw. Tak więc nowa oferta jest droższa o ponad 11 proc. Analitycy dostrzegają już powolne zbliżanie się żądań sprzedających do możliwości kupujących. Miesiąc temu różnica między ofertami wprowadzaną a sprzedaną wynosiła 13,5 proc.
Zdaniem analityków redNet Consulting w kolejnych miesiącach nastąpi dalsze zmniejszanie się tych różnic. Tendencja utrzyma się do momentu, w którym wprowadzane na rynek projekty będą tańsze od średniej ceny rynkowej o ok. 8 proc. - Taki jest szacowany przez nas koszt ryzyka nabywania mieszkania na papierze, oddawanego do użytku dopiero za 1,5 roku - twierdzą analitycy.
- Proces wyrównywania się cen będzie trwać do końca bieżącego roku. Po wakacjach powinna nastąpić poprawa tempa i wielkości sprzedaży - prognozują analitycy redNetu.
