Spis treści
NBP: w II kwartale ceny mieszkań były nawet o 18 proc. wyższe niż rok temu
Mamy wreszcie wstępne dane analityków Narodowego Banku Polskiego na temat cen mieszkań w II kwartale br. To istotne, gdyż przy obliczaniu średnich cen eksperci NBP uwzględniają zmieniającą się ofertę sprzedażową i „czyszczą” dane, jeśli zostały one sztucznie zawyżone np. przez nagłe wprowadzenie na rynek dużej puli bardzo drogich mieszkań. Dzięki temu uzyskane ceny są bliższe rzeczywistym kwotom płaconym na rynku niż w wielu innych raportach.
Co działo się na rynku mieszkaniowym w II kwartale? Przede wszystkim w największych miastach panowała drożyzna. Jak podaje bank:
- średnie ceny nowych mieszkań były o 17,9 proc. wyższe niż przed rokiem,
- na rynku wtórnym średnie ceny były o 15,1 proc. wyższe niż przed rokiem.
Warto rzucić okiem na ceny transakcyjne w poszczególnych miastach. Na rynku pierwotnym psychologiczna bariera 10 tys. zł/m kw. jest przekraczana coraz częściej – w II kwartale więcej płaciło się już w Gdańsku, Gdyni, Krakowie, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. W trzech z tych miast (Gdańsk, Kraków i Warszawa) bariera ta padła także na rynku wtórnym. Dla porównania w najtańszym z większych miast – Kielcach – za metr kwadratowy mieszkania płaciło się średnio od 6188 zł (używane) do 7108 zł (nowe).
Najszybszy wzrost cen transakcyjnych odnotowano na rynku pierwotnym w Białymstoku – aż o 32 proc. w skali roku. Najmniej skoczyły z kolei ceny na rynku mieszkań deweloperskich w Gdańsku – zaledwie o 6 proc. Za niepokojący z punktu widzenia kupujących trzeba uznać fakt, że przez miniony rok ceny mieszkań rosły szybciej niż pensje.
Dziś mieszkania lekko tanieją, ale to niewielka pociecha
W pewnej sprzeczności z danymi NBP stoją inne raporty, np. Expandera i Rentier.io, według którego między majem a czerwcem 2022 r. w 11 na 17 zbadanych miast odnotowano kilkuprocentowe spadki cen. Tu mowa jednak o medianie cen, a nie o średnich cenach. Spadki cen w okolicach II kwartału sugerują też jednak m.in. dane analityków PKO BP.
Skąd te różnice? Najprawdopodobniej wynikają one z czerpania danych cenowych z różnych źródeł oraz odmiennego ich opracowywania. Nawet jeśli jednak przyjąć pewne obniżki cen za pewnik, nadal za mieszkania płaci się w całej Polsce więcej niż przed rokiem.
– Główną przyczyną spadku cen jest wzrost stóp procentowych – wyjaśniają analitycy Expandera i Rentier.io. – Znacznie droższe i trudniej dostępne stały się kredyty hipoteczne. To mocno ogranicza popyt ze strony osób, które chciałyby kupić mieszkanie dla siebie.
Trzeba też zauważyć, że mimo utrudnionego dostępu do kredytów i spadku popytu większość deweloperów ankietowanych przez Dompress.pl podała, iż nie oferuje obecnie klientom promocji cenowych. Pokazuje to, że nawet mimo słabnącej sprzedaży firmy starają się nie schodzić z cen. Klient musi więc dysponować zasobnym portfelem lub odłożyć marzenia o mieszkaniu na półkę.
Sprzedaż mieszkań wzrosła po silnych spadkach, ale szukanie nabywcy trwa długo
Zastój na rynku dobrze obrazuje malejąca od października sprzedaż mieszkań. Według serwisu tabelaofert.pl dopiero w lipcu 2022 r. trend w większości badanych miast się odwrócił. Nadal jednak ogólny poziom sprzedaży jest niski, a firmy deweloperskie, jak wspomniano, bynajmniej nie walczą desperacko o klienta, tylko spokojnie czekają na rozwój sytuacji. Trudno zatem liczyć na duże obniżki cen mieszkań.
– Choć dynamika wzrostów cen mieszkań trochę wyhamuje, to jednak trudno spodziewać się poważnych przecen w sytuacji, w której siła nabywcza pieniędzy zauważalnie spada, rentowność najmu rośnie, nowych mieszkań buduje się mniej – wylicza cytowany przez gazeta.pl Bartosz Turek, ekspert HRE Investments.
Słaby ruch na rynku dobrze pokazują też dane z biur nieruchomości. Według portalu Nieruchomosci-online.pl poszukiwanie nabywcy na kawalerkę trwa dziś przeciętnie od 1 do 3 miesięcy, zaś w przypadku większego mieszkania – od 3 do 6 miesięcy. To znacznie dłużej niż przed rokiem, gdy nawet duże lokale najczęściej znikały z rynku w maksymalnie jeden kwartał.
