Mieszkanie Plus na Klinach. 500 mieszkań na 18 ha za 300 milionów

Wczoraj w siedzibie Stowarzyszenia Architektów Polskich (SARP) ogłoszono rozpoczęcie konkursu urbanistycznego-architektonicznego na projekt modelowego osiedla „Spacerowa” w ramach programu Mieszkanie Plus. Wielkie osiedle - 1100 mieszkań na 18 hektarach i na ok. 4,5 tys. mieszkańców - ma powstać na osiedlu Kliny na południu Krakowa, pomiędzy ulicami Spacerową, Komuny Paryskiej i bpa Albina Małysiaka. To teren objęty planem miejscowym, który nie pozwala tam na zabudowę wielorodzinną. Ale spółka BGK Nieruchomości, która realizuje rządowy program mieszkaniowy w całej Polsce, kupiła grunty wraz z ważnym pozwoleniem budowlanym na bloki. W ramach pierwszego etapu, do 2021 roku ma powstać 500 mieszkań, za ok. 300 mln zł. To bardzo wysokie koszty budowy.

Od pewnego czasu mówiło się, że w ramach realizacji projektu Mieszkanie Plus w Krakowie, na osiedlu Kliny powstanie wielkie osiedle na 48 hektarach i na 35 tys. ludzi. Teraz okazało się, że osiedle będzie mniejsze. - Dzisiaj nie mówimy o 48 hektarach, ale o tym co BGK zakupiło, czyli 18 hektarów. I tej powierzchni dotyczy konkurs urbanistyczno-architektoniczny. Tam realizujemy cztery etapy inwestycji. Co dalej, to pokaże przyszłość. Jeszcze w tym roku zaczną się prace projektowe pierwszego etapu osiedla, na 500 mieszkań. Mają być gotowe w 2021 roku - mówi Grzegorz Muszyński, członek zarządu BGK Nieruchomości. To spółka zależna państwowego Banku Gospodarstwa Krajowego.

Takie deklaracje nie uspokajają władz miasta, które obawiają się dużego osiedla i problemów z tym związanych. - Z punktu widzenia mieszkańców lepiej jest, jeśli inwestor mówi, jaki ma plan całościowy. Wtedy można zaprojektować infrastrukturę pod potrzeby wszystkich przyszłych mieszkańców. Jeśli inwestor tego nie mówi, to trudno planować układy drogowe czy potrzebną infrastrukturę społeczną. Nie uspokaja nas, że to pierwszy etap, a co dalej, to się okaże - zaznacza Monika Chylaszek, rzeczniczka prezydenta Jacka Majchrowskiego.

O tym, jak będzie wyglądało osiedle, zdecyduje wspomniany konkurs. Na razie nawet nazwa osiedla - „Spacerowe”, jest umowna. W konkursie przewidziano trzy nagrody o łącznej wartości 50 tys. zł. Do tego każda z zakwalifikowanych pracowni otrzyma wynagrodzenie za zadania konkursowe w wysokości 30 tys. zł. Przed właściwym konkursem odbędą się kwalifikacje. Zespoły mają czas na rejestrację do 21 maja. Do głównego etapu zakwalifikuje się od 4 do 8 zespołów. Wyniki konkursu poznamy 3 sierpnia, a konsultacje społeczne zwycięskich projektów rozpoczną się 8 sierpnia.

- Liczymy na to, że rezultat projektowy konkursu wniesie nową jakość dla powstającej przestrzeni, zarówno dla mieszkańców osiedla jak i dla mieszkańców miasta w szerokim kontekście urbanistycznym - z Bohdan Lisowski, prezes SARP w Krakowie.

- W skład osiedla wejdą tereny zielone, obejmujące przynajmniej 25 proc. jego powierzchni. Regulamin konkursu przewiduje dostęp do żłobka, przedszkola (do 800 m) i szkoły (1000 m). Skomunikowanie osiedla będzie zapewnione dzięki kolei. Prowadzimy już rozmowy z PKP o lokalizacji stacji kolejowej w odległości 700 metrów od osiedla - zaznacza Grzegorz Muszyński. Jak dodaje, na osiedlu będą przewidziane powierzchnie pod sklepy oraz usługi, w tym zdrowotne (przychodnia, stomatolog). Oprócz tego BGK musi zapewnić nowy układ drogowy w rejonie całego osiedla. - Będziemy robić projekt, który uwzględni układ drogowy. Plan miejscowy szczegółowo przewiduje, jakie ulice i gdzie mają powstać - dodaje Muszyński. Wydolny układ drogowy jest konieczny. Dla osiedla „Spacerowa” zaplanowano bowiem 1,1 miejsca parkingowego dla nowo powstających mieszkań.

Zgodnie z planem w przyszłym roku powinny ruszyć prace na trasie kolejowej z Krakowa do Skawiny, w ramach których w rejonie ulicy Macieja Dębskiego powstanie przystanek kolejowy Kraków Opatkowice, gdzie będzie można dojechać rozbudowywaną ulicą Taklińskiego. Z osiedla, w linii prostej, to odległość około kilometra. Trochę więcej niż szacują władze BGK. W planach jest również parking park & ride, gdzie mieszkańcy będą mogli zostawić samochód i przesiąść się na pociąg.

To, że osiedle powstanie wcale nie było takie pewne. Na tym terenie obowiązuje bowiem plan miejscowy, który dopuszcza tylko zabudowę jednorodzinną. Na ostatniej sesji Rady Miasta radni przegłosowali uchwałę w sprawie odstąpienia od sporządzenia nowego planu zagospodarowania przestrzennego na Klinach, który mógłby umożliwić zabudowę wielorodzinną.

- Plan nie będzie zmieniany. Miasto nie widzi powodu do jego modyfikacji. Priorytetem są miejsca, gdzie nie ma planów. Inwestor musi sobie poza tym zdawać sprawę, że tylko 50 procent tego terenu można przeznaczyć pod zabudowę - wyjaśnia Monika Chylaszek.

Ale Mieszkanie Plus powstanie. Jak to możliwe? BGK Nieruchomości zakupiło bowiem działkę z pozwoleniem budowlanym na zabudowę wielorodzinną, wydanym jeszcze przed wejściem planu w życie. Ktoś pomyślał o tym zawczasu. Tereny na Klinach od lat 90. były skupowane przez firmy i lokalnych inwestorów. W ostatnich latach, gdy było wiadomo, że rząd PiS będzie szykował się do Mieszkania Plus, obrót działkami zwiększył się. Pod koniec ubiegłego wieku cena za metr kwadratowy wynosiła tam 10 zł. Ostatnio było to już 400 zł, a w lipcu zeszłego roku ceny dobiły do 700 zł przy działce o rozmiarach 2,5 ha. Jedna firma skupiła wszystkie grunty i sprzedała BGK. Jaka i za ile?

- To tajemnica przedsiębiorstwa, zastrzeżona przez sprzedającego - ucina Grzegorz Muszyński. Według naszych informacji, tereny sprzedał jeden z krakowskich biznesmenów, w przeszłości związany ze znaną myślenicką firmą. Kwota transakcji mogła opiewać na ok. 90 mln zł, przy tak dużym terenie cena za metr była zapewne niższa niż 700 zł.

Sporo wątpliwości budzi cena 300 mln zł za 500 mieszkań. - Aktualnie w Krakowie średni koszt budowy nowego mieszkania to ponad 4 tys. zł za metr. Oczywiście nie ma jeszcze projektu, nie znamy pełnego metrażu osiedla, ale z deklaracji władz spółki wychodzi, że koszt budowy jednego metra może być nawet dwu lub trzykrotnie wyższy, co wydaje się niepojęte - komentuje Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.