Polskie budownictwo ma za sobą najgorszy rok od lat 90. PZBP: w 2023 czeka nas stagnacja w mieszkaniówce

Okres sprzed kilku lat, gdy budowlanka z każdym rokiem biła kolejne rekordy liczby mieszkań oddawanych do użytkowania, dziś można już tylko wspominać z nostalgią. W swoim podsumowaniu 2022 r. Polski Związek Pracodawców Budownictwa nie przebiera w słowach.

– Rok 2022 śmiało można uznać za jeden z najtrudniejszych w historii polskiego budownictwa od lat 90. XX wieku. Nigdy wcześniej na branżę budowlaną nie wpływało tak wiele negatywnych zjawisk, nad którymi firmy nie miały żadnej kontroli – czytamy w analizie dra Damiana Kaźmierczaka, głównego ekonomisty PZPB.

Jak zauważają eksperci, w 2022 r. okres stabilności na rynku po pandemicznych problemach nie potrwał nawet dwa miesiące – 24 lutego Rosja najechała Ukrainę i znów zapanował chaos. Firmy musiały zmagać się nie tylko z gwałtownie rosnącymi cenami materiałów budowlanych, ale także m.in. z gwałtownym odpływem ukraińskich pracowników, presją na wzrost płac w branży oraz rosnącymi kosztami bieżącej działalności.

– Rekordowa dynamika cen dóbr i usług w polskiej gospodarce wymusiła na RPP pospieszne podnoszenie stopy referencyjnej NBP z poziomu 0,1 proc. w październiku 2021 r. do 6,75 proc. we wrześniu 2022 r. Przyczyniło się to do skokowego wzrostu wydatków na obsługę kredytów i leasingu, które stanowią ważne źródło finansowania działalności firm budowlanych – zauważają eksperci.

O nadchodzącej „długiej zimie” w budownictwie słychać już od jakiegoś czasu. Dziś analitycy PZPB nie mają wątpliwości, że największą stagnację odczuje mieszkaniówka – która, co warto pamiętać, stanowi aż 1/5 całego rynku budowlanego w Polsce. Deweloperzy od miesięcy budują coraz mniej mieszkań, co spowodowane jest głównie słabą sprzedażą nieruchomości.

– Brak zdolności kredytowej Polaków trzyma na hamulcu całą mieszkaniówkę. Na samym tylko rynku pierwotnym zaowocowało to w 2022 r. 38-procentowym spadkiem sprzedaży – piszą eksperci Otodom. – Na rynku pozostali ci klienci, którzy zarabiają na tyle dużo, że po prostu stać ich na kredyt, nawet w obecnych realiach rynkowych.

Większość analityków jest zdania, że nabywcy mieszkań w 2023 r. jeszcze nie odczują w pełni spadku podaży mieszkań – to czeka Polaków dopiero w okolicach 2024–2025 r., gdyż póki co deweloperzy dokańczają liczne inwestycje rozpoczęte w lepszych czasach. Pewna stagnacja będzie jednak zauważalna.

– W 2022 r. deweloperzy i inwestorzy indywidualni rozpoczęli budowę ok. 20–30 proc. mniej mieszkań niż przed rokiem. Brak popytu na mieszkania najprawdopodobniej utrwali stagnację w segmencie budownictwa mieszkaniowego w 2023 r. – zauważają eksperci PZPB. – Nie można jednak wykluczyć, że w II połowie 2023 r. część dużych deweloperów przystąpi do realizacji nowych projektów mieszkaniowych, aby być przygotowanym na ożywienie popytu w latach 2024-2025.

Zarazem eksperci wskazują, że w 2023 r. sytuacja w Polsce będzie korzystna dla funduszy inwestycyjnych kupujących całe pakiety mieszkań na wynajem. Zapewne będą one starały się zwiększyć swoją obecność na rodzimym rynku z uwagi na długofalowe korzyści.

Zastój w inwestycjach, który dotknął polską mieszkaniówkę, jest też odczuwalny w innych sferach – m.in. w budownictwie:

• przemysłowym,
• magazynowym,
• biurowym.

W związku ze sporem rządu z Unią Europejską w sprawie funduszy z KPO w zawieszeniu pozostaje też wiele inwestycji w sektorze publicznym, przede wszystkim kolejowych i energetycznych. Sytuacja wygląda dobrze tylko w sferze inwestycji drogowych, finansowanych w większości ze środków państwa. W efekcie firmy muszą konkurować ze sobą o coraz rzadsze kontrakty.

– Nasilająca się konkurencja cenowa wymusza na generalnych wykonawcach obniżkę oczekiwanych marż z tytułu realizowanych projektów inwestycyjnych po 2022 r. – czytamy w analizie PZPB. – Niedostateczna liczba zamówień oraz rosnąca presja na marże wywołują w dużych przedsiębiorstwach obawy o ciągłość i jakość portfela zleceń w latach 2024-2025.

W najtrudniejszej sytuacji są jednak nie duże podmioty, a małe i średnie firmy budowlane, którym najtrudniej jest poradzić sobie w nowych warunkach rynkowych. Wśród najczęściej wymienianych problemów tych przedsiębiorstw znajdują się: trudności z pozyskiwaniem zleceń, zatory płatnicze w branży, wysokie ceny materiałów budowlanych oraz rosnące koszty przy jednoczesnym spadku przychodów. Oznacza to zwiększone ryzyko upadłości firm.

– Według danych Coface od stycznia do września 2022 r. postępowania restrukturyzacyjne i upadłościowe wszczęło tyle samo przedsiębiorstw, co w katastrofalnym dla budownictwa roku 2012 i 2013. Z kolei dane BIG InfoMonitor wskazują, że w IV kwartale 2022 r. odsetek firm budowlanych skarżących się na problemy z uzyskaniem płatności od kontrahentów wzrósł z 21 proc. do 39 proc. – podsumowuje główny analityk PZPB.