Mechanizm pożyczki hipotecznej w gruncie rzeczy niewiele różni się od zwykłego kredytu gotówkowego. Bank pożycza bowiem klientowi pieniądze na dowolny cel, a jako zabezpieczenie bierze nieruchomość. Dla banku to najlepsza z możliwych gwarancji, że dług będzie oddany, a więc skłonny jest on pożyczyć pieniądze relatywnie tanio i na długi czas, nawet na 35 lat.
Oprocentowanie pożyczek hipotecznych jest około dwa punkty procentowe wyższe niż kredytów mieszkaniowych, ale atrakcyjne w porównaniu do kredytów gotówkowych, przynajmniej pozornie.
- Niestety zaciągnięcie pożyczki hipotecznej nie jest tak szybkie i proste jak zwykłego kredytu gotówkowego. Pierwszym kosztem jest prowizja, która może wynieść nawet do 4 procent pożyczanej kwoty. Na szczęście większość banków stosuje znacznie niższe stawki, a w niektórych nie jest ona pobierana - mówi Paweł Majtkowski, analityk firmy doradczej Expander.
Dość wysokie są także opłaty związane z ustanowieniem zabezpieczenia hipotecznego. Dla przykładu przyjmijmy, że chcemy pożyczyć 50 tysięcy złotych. Średnia prowizja w banku wynosi 1,5 procenta. W sądzie należy zapłacić 200 złotych za wpisanie hipoteki.
Dodatkowo trzeba będzie opłacić podatek od czynności cywilnoprawnych. Wynosi on 19 złotych w przypadku hipoteki kaucyjnej i 0,1 procenta dla hipoteki zwykłej (czyli 50 złotych). Banki stosują zamiennie oba typy hipoteki, czasem nawet dwa jednocześnie. W sumie dla pożyczki rzędu 50 tys. zł wskazane powyżej koszty wyniosą około 1000 zł.
Wpisanie hipoteki do księgi wieczystej może potrwać nawet kilka miesięcy - w tym czasie bank zobowiąże nas do wykupienia przejściowego ubezpieczenia. Z reguły kosztuje ono około jeden procent rocznie. Jeśli więc wpis hipoteki uprawomocni się po trzech miesiącach, to przy naszej pożyczce w wysokości 50 tysięcy złotych zapłacimy z tego tytułu około 130 złotych.
- To nie koniec opłat. Bank może zażądać wyceny nieruchomości. W przypadku mieszkania będzie to kosztować około 400-500 złotych, a dla domu nawet około 1000 złotych. Niektóre banki każą nam ponadto wykupić ubezpieczenie na życie. Zależnie od wieku i sumy ubezpieczenia będzie to kilkaset złotych rocznie. Łącznie więc dla pożyczki w wysokości 50 tysięcy złotych koszty sięgną 2000-3000 złotych, a więc 4-6 procent pożyczanej kwoty - wyjaśnia Paweł Majtkowski.
Może się to wydawać dość sporo, lecz jeśli porównamy pożyczkę hipoteczną z kredytem samochodowym czy kredytem gotówkowym, okaże się, że wygrywa ta pierwsza. Koszty jednak powodują, że nie opłaca się zadłużać na kwotę niższą niż 20 tysięcy złotych. Jednak powyżej tej kwoty pożyczka hipoteczna jest bezkonkurencyjna wśród kredytów oferujących gotówkę na dowolny cel.
Według oceny dokonanej przez doradców firmy Expander, najtańsze pożyczki hipoteczne oferuje obecnie Nykredit. Ich oprocentowanie jest tylko nieznacznie wyższe od kredytów hipotecznych. Nykredit nie oferuje jednak pożyczek we frankach szwajcarskich, a minimalna kwota pożyczki wynosi 100 tys. zł. W innych kategoriach (a więc przy kalkulacji dotyczącej kwot pożyczanych również we frankach, wynoszących nie więcej niż 50 tysięcy złotych) najlepszy okazał się Polbank EFG. W przypadku kredytu w tym banku na kwotę 50 tysięcy złotych zaciąganego we frankach szwajcarskich na 10 lat suma odsetek wraz z prowizją wyniesie 17.493 złote.
- Atrakcyjne warunki oferuje dla franków także Lukas Bank, w jego przypadku koszt kredytu jest zaledwie 13 złotych wyższy. Choć bank oferuje wyższe oprocentowanie, to rekompensuje to niższą prowizją. Atrakcyjne warunki kredytów w złotych proponują ING Bank Śląski i Bank Millennium.
***
Relacje banku i klienta
Większość pożyczek hipotecznych jest zaciągana na kwotę poniżej 80 tysięcy złotych. To
oznacza, że gros takich pożyczek, inaczej niż w przypadku kredytów mieszkaniowych, które najczęściej przewyższają tę kwotę, podlega przepisom ustawy o kredycie konsumenckim. A regulacje wprowadzone przez tę ustawę są bardzo korzystne dla konsumenta. Ustawa o kredycie konsumenckim dotyczy kredytów w kwocie od 500 do 80 tysięcy złotych i okresie spłaty przynajmniej trzy miesiące.
Konsument, który zaciąga taki kredyt, ma prawo poznać rzeczywistą roczną stopę oprocentowania i całkowity koszt kredytu. Obie te wielkości uwzględniają odsetki i wszelkie opłaty związane z zaciągnięciem kredytu konsumenckiego - bank nie może niczego ukryć i to jest duże ułatwienie dla klienta. Nawet po podpisaniu umowy klient może się rozmyślić i bez powodu zrezygnować z kredytu - na odstąpienie od umowy ma 10 dni od dnia jej zawarcia. Jeśli okaże się, że pożyczka jest nam niepotrzebna, możemy bez podawania powodów odstąpić od umowy. Pamiętajmy jednak, że bank zatrzyma zapłaconą przez nas opłatę przygotowawczą (tak ustawa o kredycie konsumenckim określa prowizję) oraz koszty ustanowienia zabezpieczeń.
***
Gwarancje dla banku
Zabezpieczeniem pożyczki hipotecznej może być mieszkanie własnościowe lub spółdzielcze, a nawet działka budowlana. Odpada natomiast na przykład mieszkanie lokatorskie. Nie wszystkie banki pozwalają zadłużyć się pod zastaw działki budowlanej. Te, które to umożliwiają, stosują trochę ostrzejsze warunki przy takim właśnie zabezpieczeniu. Z reguły okres spłaty ograniczony jest do 10 lat, a maksymalna wartość pożyczki do 50 procent wartości działki.
Dom, o ile jest wykończony i oddany do użytku, także może stanowić zabezpieczenie pożyczki. Bank nie pożyczy gotówki pod zastaw domu, na przykład w stanie surowym zamkniętym, a tym bardziej w mniej zaawansowanym stadium budowy. Dla banku taka niedokończona budowa nie ma żadnej wartości, bo praktycznie nie można jej sprzedać w razie, gdyby kredytobiorca przestał spłacać pożyczkę.
