Wszystko przez to, że bez zaświadczenia od dotychczasowego właściciela gruntu (Skarbu Państwa, gminy), mieszkanie nie będzie mogło zmienić właściciela. A na wydanie zaświadczenia urzędy będą miały rok, jeżeli będzie się to odbywało „z automatu” i cztery miesiące, jeżeli o takie zaświadczenie wystąpi zainteresowany.
Zgodnie z ustawą „o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów” 1 stycznia 2019 r. 2,5 mln gospodarstw domowych zostanie właścicielami lub współwłaścicielami gruntu, na którym mieszkają. Nie trzeba składać żadnych wniosków, gdyż przekształcenie zostanie przeprowadzone automatycznie. Natomiast w przypadku,gdy z wnioskiem o wydanie takiego zaświadczenia wystąpi zainteresowany – urząd ma na wykonanie tej czynności 4 miesiące. Ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej jest niezbędne do tego, by sprzedać nieruchomość na danym gruncie położoną. Bez tego notariusz nie ma podstawy do przygotowania transakcji. W tej sytuacji osoba, która będzie chciała sprzedać mieszkanie czy inną nieruchomość stojącą na gruncie oddanym w użytkowaniu wieczystym – takie zaświadczenie mieć musi. A nie może o nie wystąpić wcześniej, już teraz, bo urzędy nie mają podstaw do przygotowania takich dokumentów.
Kogo nowa ustawa dotyczy
Na gruntach o takich statusie stoi część osiedli spółdzielczych z czasów PRL (do tej pory nie wszystkie spółdzielnie formalności i przekształciły grunty we własność, bo wcale nie było to takie proste i wiązało się z dużymi wydatkami. Dlatego nawet osoby, które mają własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego powinny sprawdzić, czy nie płacą ciągle za użytkowanie wieczyste (w informacjach o wysokości miesięcznego czynszu taka wiadomość znajduje się w części, gdzi podane są szczegółowo składowe).
TOP 10 najdroższych dzielnic Gdańska. Podrożały mieszkania "...
Na razie nikt nic nie wie: w urzędach, spółdzielniach i... firmach deweloperskich. Tak, ich nieruchomości też może nowe prawo dotyczyć! Część nowych osiedli stoi na „wieczystych” działkach i dotychczas nikomu nie robiło to specjalnej różnicy.
W skali Trójmiasta problem ma różne natężenie: w lipcu br. zbieraliśmy dane statystyczne z urzędów. Według tych informacji w Sopocie 665 nieruchomości mieszkalnych (jedno- i wielorodzinnych) stało na działkach będących w użytkowaniu wieczystym, w Gdyni - około 8 tysięcy użytkowników wieczystych zyska uprawnienia do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego w prawo własności w ramach nowej ustawy, natomiast w Gdańsku dotyczy to ok. 36 tysięcy posiadaczy nieruchomości.
Zaświadczenie niezbędne do sprzedaży mieszkania
Po co ktoś miałby wnioskować o wydanie zaświadczenia przed czasem? Na przykład po to, by skorzystać z bonifikaty (do 40 proc.) i spłacić cała należną kwotę (20 opłat rocznych) jednorazowo. Chociaż z tym też może być problem, bo przewidziana w ustawie bonifikata dotyczy tylko gruntów, które są własnością Skarbu Państwa. Gminy mogą zastosować bonifikaty (dotychczas stosowały, w różnej wysokości, w Gdańsku np. aż 95 proc. Natomiast teraz ustawa pozostawia im pełną dowolność, a wnioskodawcy dają delikatnie do zrozumienia, że wypadałoby...
Chęć poznania wysokości opłaty przekształceniowej i wysokości bonifikaty za jednorazową spłatę to jednak nie wszystko, z tym akurat nie musimy się spieszyć. Natomiast osoby, które zamierzają sprzedać mieszkanie – wyjścia nie mają. Dokument jest im niezbędny do przeprowadzenia transakcji: będzie trafiał też do sądu prowadzącego księgi wieczyste i będzie podstawą ujawnienia prawa własności gruntu w KW oraz ewidencji gruntów i budynków. Ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej jest bowiem niezbędne do tego, by sprzedać nieruchomość na danym gruncie położoną. Bez tego notariusz nie ma podstawy do przygotowania transakcji.
Zobacz również: W jakich mieszkaniach chcą mieszkać Polacy? Coraz większych i… coraz wyżej położonych
Istnieje więc ryzyko, że handel mieszkaniami i domami położonymi na działkach, które dziś są w użytkowaniu wieczystym, będzie na początku przyszłego roku o najmniej utrudniony. Warto o tym pamiętać już teraz, bo wiele osób podpisuje umowy wstępne sprzedaży nieruchomości (są niezbędne nabywcy do wystąpienia z wnioskiem o kredyt), a termin podpisania umowy ostatecznej ze względu na formalności bankowe może wypaść już w przyszłym roku!
To od sprawności działania i dobrej woli urzędników zależeć będzie, czy uda się w założonym przez właściciela czasie sprzedać mieszkanie. W negatywnym scenariuszu, osoba składająca wniosek o zaświadczenie o przekształceniu 4 stycznia 2019 r., otrzyma ten dokument na początku kwietnia. Szybka sprzedaż nieruchomości będzie wówczas niemożliwa. Jeśli kupującemu będzie się śpieszyć, poszuka innego mieszkania, a sprzedający zostanie z niczym. Ba! Może ponieść z tego powodu koszty, bo w przypadku gdy do transakcji nie dojdzie w określonym w umowie terminie z jego winy – nie tylko traci zadatek, ale musi go zwrócić w podwójnej wysokości! Dlatego warto to uwzględnić przy konstruowaniu umów i wpisywaniu do nich terminów podpisania umowy ostatecznej przeniesienia prawa własności.
Czytaj także: Trójmiejski rynek wymyka się regułom: wyższe ceny, a mimo to większa sprzedaż
Co zrobić, gdy chcemy sprzedać mieszkanie?
Co w takiej sytuacji mogą zrobić osoby sprzedające mieszkanie? Jeśli transakcji nie uda się przeprowadzić przed końcem roku, pozostanie jedynie mieć nadzieję, że urzędnicy zrozumieją problem i będą sprawnie wystawiać i wysyłać zaświadczenia. Lepiej powinno to działać w miejscowościach, gdzie nieruchomości mieszkalnych zbudowanych na gruncie w użytkowaniu wieczystym jest mniej, a także tam, gdzie odbywa się mniej transakcji. Jest bowiem mniejsze ryzyko, że takie urzędy się „zatkają”. W dużych miastach może być z tym problem.
Sprawa dotyczy zarówno transakcji na rynku wtórnym jak i pierwotnym, a najgorsze jest, że nie sposób przewidzieć skalę problemu. Można jedynie ufać, że urzędy przygotują się na tę ewentualność i w pilnych sytuacjach zaświadczenia będą wydawane w ciągu kilku dni, a nie czterech miesięcy – wówczas problem nie będzie tak naprawdę istniał.
- A przy okazji warto nadmienić, że sprzedaż mieszkania przed zakończeniem 20-letniego okresu uiszczania opłaty przekształceniowej nie zwalnia z niej. Obowiązek ten przechodzi po prostu na nowego właściciele nieruchomości – przypomina Marcin Krasoń, analityk firmy Home Broker.
Zobacz też: jak działają oszuści na rynku wynajmu mieszkań?
POLECAMY NA DZIENNIKBALTYCKI.PL:
