W jaki sposób najkorzystniej przepisać dom czy mieszkanie na syna albo córkę? - Powyższe pytanie jest jednym z najczęściej zadawanych pytań podczas porad z prawa spadkowego - mówi nasz ekspert Tomasz Kucharski, adwokat. - Pytający chcą uzyskać informację, jaka jest najkorzystniejsza forma przepisania nieruchomości na zstępnych i jakie skutki prawne wiążą się z określoną formą. Odpowiedź na powyższe pytanie jest uzależniona od ustalenia, kto ma odnieść podstawową korzyść z tego przepisania. Ta okoliczność determinuje formę czynności prawnej. Kierując się przesłanką korzyści, poniżej przedstawiam kilka wariantów.
Na podstawie testamentu
Spadkodawca może przepisać majątek (w tym nieruchomość) na podstawie testamentu. Korzyścią dla spadkodawcy jest to, że do śmierci pozostaje właścicielem nieruchomości oraz to, że testament może zmienić lub odwołać bez większych trudności.
Minusem tego rozwiązania jest to, że ustanowieni w testamencie spadkobiercy często nie czują się w należyty sposób zabezpieczeni. To powoduje w praktyce, że na przykład nie chcą inwestować pieniędzy w nieruchomość, remontować domu czy dbać o to, by podwyższać jego standard, skoro spadkodawca w każdej chwili może testament zmienić i przepisać nieruchomość na inną osobę. Co więcej, spadkobiercy często zdają sobie sprawę, że w związku z testamentem będą musieli rozliczyć się ze swoim rodzeństwem z tak zwanego zachowku.
Dlatego też spadkodawcy coraz częściej decydują się na przeniesienie własności nieruchomości jeszcze za życia.
Przeniesienie własności nieruchomości za życia
Spadkodawcy najczęściej czynią to na podstawie umowy darowizny, czasem wraz z ustanowieniem dożywotniej służebności mieszkania.
Służebność jest wpisywana do księgi wieczystej nieruchomości. Każdy kolejny właściciel nieruchomości powinien ją respektować. Trzeba zwrócić uwagę, że darowizny są doliczane do spadku i często obdarowany obciążony zostanie obowiązkiem zapłaty zachowku na rzecz uprawnionych.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie darowizny nie jest ostateczne. W przypadkach przewidzianych prawem można odwołać darowiznę - w szczególności w razie rażącej niewdzięczności obdarowanego względem darczyńcy. Odwołanie darowizny wiąże się jednak nierzadko z koniecznością skierowania sprawy na drogę postępowania sądowego i jest niezwykle trudne do skutecznego przeprowadzenia. Trzeba wiedzieć, że znaczna część spraw o odwołanie darowizny kończy się niekorzystnie dla darczyńcy - oddaleniem powództwa.
Umowa o dożywocie
Trzecią, coraz bardziej popularną formą przepisania nieruchomości, jest umowa o dożywocie. Skutkuje przeniesieniem własności na przykład na spadkobiercę i jednocześnie zobowiązaniem względem zbywcy do określonych czynności, w szczególności dostarczenia wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła, opału, zapewnienia pomocy i pielęgnowania w chorobie. Umowa o dożywocie może dodatkowo być zabezpieczona dożywotnią służebnością mieszkania wpisywaną do księgi wieczystej.
Rozwiązanie umowy o dożywocie jest w praktyce bardzo trudne. Może nastąpić w przypadkach jedynie wyjątkowych, w szczególności gdy mamy do czynienia z krzywdzeniem dożywotnika. Jeżeli umowa o dożywocie nie jest wykonywana, częściej spotykanym skutkiem jest zamiana prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości uprawnień.
Jedną z najistotniejszych przesłanek do zawierania umów o dożywocie jest taka okoliczność, że skutkiem jej zawarcia jest brak obowiązku zapłaty zachowku.
Który wariant wybrać?
- Nie ma jednej odpowiedzi na pytanie, jak najkorzystniej przepisać dom czy mieszkanie, gdyż zależy to od okoliczności konkretnej sprawy. Związane jest z koniecznością wyważenia interesów i korzyści stron, na co niewątpliwie wpływ mają relacje pomiędzy stronami. Powyżej opisane formy mogą stanowić swoisty drogowskaz do podjęcia decyzji, jednak przed przeniesieniem własnego majątku na inną osobę warto skorzystać z porady adwokata - podpowiada nasz ekspert Tomasz Kucharski.
