Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania lub domu?

Jak sprawdzić dewelopera, chcąc dokonać zakupu nieruchomości z rynku pierwotnego? To pytanie z roku na rok zadaje sobie coraz większa liczba Polaków, wciąż jednak nie wszyscy – a to błąd. Upewnienie się, że deweloper, z którym mamy podpisać umowę, jest godny zaufania, to podstawa dokonania udanej transakcji. Na co zwrócić uwagę, żeby móc czuć się bezpiecznie?

Poradnik przygotowano na podstawie stworzonego przez serwis Gratka.pl kompleksowego raportu „Polski rynek nieruchomości”, w którym można znaleźć m.in. informacje o aktualnych cenach mieszkań i domów oraz fachowe porady dotyczące kupowania i sprzedawania nieruchomości.

Pobierz raport serwisu Gratka.pl "Polski rynek nieruchomości"

Wpłacając tysiące złotych na konto nierzetelnego dewelopera, kupujący ryzykuje na wiele sposobów. Po pierwsze taki deweloper może się okazać zwykłym oszustem, w wyniku czego klient zostanie i bez pieniędzy, i bez nieruchomości. Po drugie deweloper niegodny zaufania może mieć problemy z dotrzymywaniem terminów – w takiej sytuacji klient będzie musiał długo czekać na wymarzoną nieruchomość. Po trzecie nawet jeśli kupujący ostatecznie otrzyma klucze do mieszkania czy domu, może się okazać, że nieruchomość wygląda zupełnie inaczej niż w projekcie albo że jakość wykonania inwestycji pozostawia wiele do życzenia.

Chcąc uniknąć tych zagrożeń, warto wiedzieć, jak sprawdzić dewelopera przed podpisaniem umowy. Jak wskazują w raporcie eksperci serwisu Gratka.pl, klient powinien sprawdzić następujące elementy:

• historię inwestycji,
• wypłacalność dewelopera,
• warunki umowy,
• pozwolenie na budowę,
• własność i hipotekę,
• plan zagospodarowania terenu.

Zobacz atrakcyjne mieszkania na sprzedaż na stronie lub w aplikacji Gratki

Zanim jednak zaczniemy badać te kwestie, warto przede wszystkim sprawdzić, jaką opinią cieszy się wybrany przez nas deweloper. Komentarze na jego temat znalezione w Internecie trzeba oczywiście traktować ostrożnie – nie zawsze będą one wiarygodne. Dobrym krokiem będzie jednak zadanie kilku konkretnych pytań na forach poświęconych deweloperowi i jego inwestycjom – możemy w ten sposób uzyskać cenne informacje.

Najbardziej godny zaufania jest deweloper w dobrej sytuacji finansowej, który zrealizował już wiele udanych inwestycji. Przed podpisaniem umowy zakupu mieszkania czy domu trzeba zatem sprawdzić obie te kwestie. Najłatwiej zacząć od historii dewelopera. Poszukajmy informacji na temat jego poprzednich inwestycji i poczytajmy opinie klientów, którzy w nich zamieszkali. Sygnałami ostrzegawczymi powinny być:

• opóźnienia w realizacji inwestycji,
• standard wykonania odbiegający od reklamowanego,
• różnice między projektem a oddanym obiektem,
• brak reakcji dewelopera na zgłaszane problemy,
• opieszałość w usuwaniu wskazanych przez klienta błędów.

Jeśli tego typu sytuacje zdarzały się przy poprzednich inwestycjach dewelopera, jest bardzo prawdopodobne, że powtórzą się i tym razem.

Jeśli chodzi o wypłacalność dewelopera, potencjalny klient może szukać informacji w kilku źródłach. Dysponując numerem KRS dewelopera, można sprawdzić jego akta rejestrowe w Krajowym Rejestrze Sądowym i przekonać się np., czy deweloper nie jest właśnie w trakcie ogłaszania upadłości. Kolejne źródło to Krajowy Rejestr Długów, gdzie można poszukać dewelopera na liście dłużników.

Warto również przyjrzeć się finansowaniu inwestycji.

– Zdarza się, że przy większych inwestycjach deweloperzy wykorzystują wpłaty nowych klientów na kończenie wcześniejszych projektów – wyjaśniają w raporcie eksperci Gratki. – Jeżeli deweloper prowadzi odrębne (zamknięte) rachunki powiernicze dla każdego projektu – będziemy mieli pewność, że pieniądze przeznaczone zostaną na realizację zakupionej przez nas nieruchomości.

Zastanawiając się, jak sprawdzić dewelopera, nie wolno też zapominać o dokumentacji. Poprośmy dewelopera o wzór umowy, jaką planuje z nami podpisać i skonsultujmy ją z prawnikiem, który fachowo oceni, czy kryją się w niej jakieś niekorzystne dla nas zapisy. W razie jakichkolwiek wątpliwości trzeba pamiętać, że klient ma możliwość negocjowania warunków umowy – warto domagać się usunięcia niechcianych zapisów.

Innym istotnym dokumentem, który należy sprawdzić przed zakupem mieszkania lub domu, jest pozwolenie na budowę. Deweloper powinien udostępnić je nam jako załącznik do umowy przedwstępnej. Jeśli deweloper twierdzi, że wniosek o uzyskanie pozwolenia wciąż jest przetwarzany przez urzędników, najlepiej skontaktować się z urzędem i na własną rękę sprawdzić, czy wszystko jest w porządku. Jeśli wnioskowi grozi odrzucenie (np. z powodu błędów formalnych czy sprzeciwu mieszkańców sąsiednich budynków), lepiej zrezygnować z kupna nieruchomości w takiej inwestycji.

Kolejną rzeczą do sprawdzenia jest własność gruntu, na którym powstaje nasz dom czy mieszkanie. Żeby ją zweryfikować, zazwyczaj wystarczy zajrzeć do księgi wieczystej nieruchomości. Jest ona dostępna:

• w odpowiednim dla miejsca powstawania inwestycji sądzie rejonowym (wydział ksiąg wieczystych),
• w Internecie (Elektroniczne Księgi Wieczyste na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości).

Dlaczego to ważne? Ponieważ jeśli deweloper tylko dzierżawi grunt lub znajduje się on w użytkowaniu wieczystym, na nabywcę nieruchomości mogą w przyszłości spaść rozmaite niedogodności z wysokimi opłatami na czele.

Bardzo istotne jest też upewnienie się, czy nabywana nieruchomość nie jest aby obciążona hipoteką. Informacja taka powinna znaleźć się w podpisywanej umowie, a do tego można ją znaleźć w księdze wieczystej. Jeśli hipoteka jest, deweloper powinien zobowiązać się w umowie do spłacenia jej przed przekazaniem nam mieszkania.

– Jeżeli zobowiązania nie ma, poprośmy o wpisanie go do umowy – radzą eksperci Gratki. – W przypadku odmowy zrezygnujmy z mieszkania.

Ostatnim etapem sprawdzania dewelopera jest zajrzenie do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Pozwoli on dowiedzieć się, czy w pobliżu interesującej nas inwestycji mogą powstać wkrótce uciążliwe obiekty – hałaśliwe fabryki, blokujące widok budynki mieszkalne czy ruchliwa droga. Jeśli plan taką możliwość dopuszcza, warto wypytać urzędników o planowane w okolicy naszego przyszłego mieszkania lub domu inwestycje.

Chcesz wiedzieć więcej? Pobierz i przeczytaj raport Gratki, w którym znajdziesz m.in. aktualne ceny mieszkań na sprzedaż i mieszkań na wynajem oraz porady dotyczące inwestowania w nieruchomości.

Partnerem raportu jest sonarhome.pl.