Na jakich mieszkaniach można zyskać teraz najwięcej? Inwestycja w nieruchomości w 2024 roku? Zapytaj o to w swojej gminie

Dziś nietrudno o gwarantowany dochód, co miesiąc. Wystarczy kupić mieszkanie lub dom we właściwym miejscu, zamieścić ogłoszenie i można wygodnie rozsiąść się na kanapie. Nawet kupując małe lokum? Owszem, ale nie można zapomnieć o trzech podstawowych zasadach przy wyborze nieruchomości.

Oprócz wybrania najlepszej lokalizacji, z punktu widzenia łatwego dostępu do ważnych miejsc usługowych i urzędów, warto przejrzeć też policyjne statystyki dotyczące przestępczości w interesującym nas miejscu. Druga sprawa to komunikacja, a ściśle mówiąc: korki. Analiza, ile czasu zabiera podróż z domu do pracy, w różnych porach dniach okazuje się czasem przesądzająca. Wreszcie trzeci aspekt, czyli wywiad środowiskowy dotyczący planów gminy oraz problemów mieszkańców. Nie wszystko jesteśmy bowiem sprawdzić sami. Co stanowi największe zagrożenie dla osiągnięcia maksymalnych zysków z inwestycji: hałaśliwa ulica w konkretnych porach dnia, problem ze sprzątaniem po pupilach, niesprawny zarząd wspólnoty mieszkaniowej/spółdzielni. Wreszcie: sąsiedztwo wysypiska śmieci czy spalarni. Coś takiego może zabić każdą inwestycję.

Na krajowym podwórku, wciąż królują mieszkania jednopokojowe, dwupokojowe oraz trzypokojowe. Większe lokale rzadziej pojawiają się w ogłoszeniach, a domy trzeba postrzegać jako niewielki, ale perspektywiczny segment rynkowy twierdzą eksperci serwisu – NieruchomosciSzybko.pl.

– Największym zainteresowaniem wielu początkujących inwestorów cieszą się kawalerki. Również dlatego, że łączna cena tych mieszkań jest najbardziej przystępna, nawet po podwyżkach z 2023 roku. Z drugiej strony, kawalerki cechują się wyższą w stosunku do większych lokali średnią ceną za 1 mkw. – mówi Magdalena Markiewicz, ekspertka portalu NieruchomosciSzybko.pl.

Obecnie przy wyborze odpowiedniej nieruchomości przeznaczonej na zyski króluje zasada trójek +: lokalizacja, komunikacja, wywiad środowiskowy. Plus: niewielki metraż.

Czy jednak na pewno opłaca się zainwestować w kawalerkę? A może poszukać innej nieruchomości?

Jak wyliczają eksperci serwisu nieruchomościowego, pomimo wyższego średniego kosztu nabycia 1 mkw., kawalerki pod wynajem okazują się najbardziej zyskowne. W niektórych miejscach różnica stopy zysku względem większych mieszkań jest znacząca.

Kawalerki w przeliczeniu na 1 mkw. zwykle są droższe od pozostałych mieszkań. Taką obserwację potwierdzają dane Głównego Urzędu Statystycznego na temat średnich cen mieszkań.
Wspomniane statystyki wprawdzie pochodzą z 2022 r., ale ich atutem jest to, że oparte są na aktach notarialnych, co oznacza, że opisują prawdziwe ceny rynkowe, a nie ofertowe, które mogą wprowadzać w błąd.

Informacje opublikowane przez GUS wskazują, że w przypadku nowych mieszkań zróżnicowanie średniej transakcyjnej ceny 1 mkw. względem powierzchni było następujące w 2022 roku:

1. do 40,0 mkw. - 8 427 zł
2. od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - 7 471 zł
3. od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - 7 272 zł
4. od 80,1 mkw. - 7 125 zł

Analogiczne ogólnopolskie statystyki dla rynku wtórnego mieszkań z 2022 rr. prezentują się następująco:

1. do 40,0 mkw. - 7 427 zł
2. od 40,1 mkw. do 60,0 mkw. - 6 865 zł
3. od 60,1 mkw. do 80,0 mkw. - 6 710 zł
4. od 80,1 mkw. - 7 202 zł

Wygląda zatem na to, że za kawalerki i małe mieszkania dwupokojowe statystycznie trzeba zapłacić więcej (w przeliczeniu na 1 mkw.) niż za nieruchomości trzypokojowe i większe. Dane te wskazują również, że w przypadku rynku pierwotnego „zwyżka” cenowa dotycząca małych lokali jest jeszcze większa.

– Oczywiście, mówimy tutaj o danych ogólnopolskich. W skali konkretnego miasta, a nawet dzielnicy sytuacja może wyglądać nieco inaczej. Najem kawalerki również może przynosić różną rentowność – podkreśla Magdalena Markiewicz.

Mimo wszystko najem kawalerki generuje wyższy zysk niż w przypadku najmu większego metrażu – sugeruje raport Evaluer Index’23, zawierający kalkulacje stóp zwrotu z najmu mieszkań jednopokojowych, dwupokojowych oraz trzypokojowych w wybranych miastach wojewódzkich.

Uśredniona stopa zwrotu z wynajmu w miastach: Wrocław, Warszawa, Szczecin, Sopot, Rzeszów, Poznań, Łódź, Lublin, Kraków, Katowice, Gdynia, Gdańsk, Białystok:

• mieszkania jednopokojowe: 4,7 proc.
• mieszkania dwupokojowe: 4,5 proc.
• mieszkania trzypokojowe: 4,3 proc.

Warto zauważyć, że stopy zysku uwzględniają m.in. dwumiesięczny przestój w najmie co roku, koszty remontu lub wykończenia oraz konieczność zapłaty podatku ryczałtowego od czynszów.

Jak przekonuje Rafał Lorek, członek zarządu PORT, butikowego warszawskiego dewelopera jednorodzinnego, lokalizacja jest ważna, ale nie zawsze najlepsza będzie ta, która wydaje się dobra w chwili zakupu. – To, że dom czy mieszkanie, które znajduje się niedaleko linii metra, a najlepiej jeszcze blisko przystanku autobusowego, szkoły, sklepu ma dobrą lokalizację, wie każdy. Nie ma w tym żadnej wyjątkowej wiedzy. I dlatego też obecnie ceny takich nieruchomości na przykład w Warszawie sięgają już ponad 20 000 zł za m2. Można powiedzieć, że tak kupić jest wygodnie, ale drogo. Chyba że kogoś na to stać i się ceną nie przejmuje – zauważa ekspert. Sztuką jest kupić coś tanio i wynająć drogo.

Sztuką jest kupić nieruchomość z dobrą lokalizacją „na jutro”. Czyli w miejscu, które dziś jest może poniżej czyichś standardów oraz aspiracji, ale które ma potencjał na przyszłość – radzi Rafał Lorek.

Ekspert radzi, by przyjrzeć się temu, czy w pobliżu interesującej nas nieruchomości ma powstać obwodnica albo szkoła. Wtedy możemy kupić coś dziś po bardzo atrakcyjnej cenie, która będzie dużo wyższa za parę lat – przekonuje. I uwaga: nieprawdą jest, że skoro w planach jest szkoła, obwodnica albo basen, to już „wszyscy o tym wiedzą”. – Nie, ludzie często postępują pasywnie i bezrefleksyjnie, nie analizując przyszłości swojej i danego miejsca – dodaje.