Marek Zuber: W Polsce brakuje terenów pod budowę nowych mieszkań. Konieczna jest interwencja lub zaangażowanie państwa

– Z opublikowanej jakiś czas temu przez rząd analizy wynika, że największym problem zakupu mieszkań w Polsce jest drogi kredyt i oczywiście drogi kredyt ogranicza wielu osobom możliwość nabycia mieszkania, ale to, że ceny poszybowały tak mocno w górę, moim zdaniem jest kwestią drugiej strony tej układanki, czyli podaży – tłumaczy w rozmowie ze Strefą Biznesu ekonomista Marek Zuber, Akademia WSB.

Jak podkreśla, w Polsce buduje się za mało mieszkań, a w szczególności za mało budowało się w 2022 i w 2023 roku. – Wtedy ten rynek się zapadł – mówi. Jednocześnie przypomina, że w drugiej połowie 203 roku wprowadzono „Bezpieczny Kredyt 2 proc.”, co zupełnie odwróciło tę sytuację. Jednak warto podkreślić, że w 2022 roku oraz na początku 2023 roku nastąpiło wręcz załamanie, jeżeli chodzi o nowe projekty budowlane.

– Początek 2024 roku to mocny wzrost, jeżeli chodzi o rozpoczęte budowy i wnioski o rozpoczęcie budów – mówi. – Cały czas ograniczeniem są dostępne tereny, na których można rozpoczynać inwestycje – dodaje. – Moim zdaniem, obecnie największym problemem w Polsce jest ograniczenie ilości miejsc do budowania mieszkań oraz domów, ale w pierwszej kolejności mówimy o mieszkaniach – podkreśla ekspert.

– Jednym ze „100 konkretów” zaprezentowanych przez Koalicję Obywatelską w zeszłym roku był punkt dotyczący przeznaczenia ziemi, która znajduje się pod władaniem szeroko rozumianego skarbu państwa, właśnie na realizacje mieszkaniowe – przypomina Zuber i podkreśla, że jest to absolutnie dobry kierunek.

Ekspert podkreśla, że propozycja ta stanowi clue całej układanki, ponieważ wyprowadzając jakiekolwiek programy, w sposób niekontrolowany, kończy się to w taki sposób, jak skończyło się to w 2023 roku, kiedy w Warszawie i Krakowie w zaledwie pół roku zanotowaliśmy największe wzrosty cen mieszkań, które sięgały 20 proc. Oczywiście wzrosty cen pojawiły się w całym kraju.

– Potężny wzrost popytu wynikający z mocnego zmniejszenia kosztu kredytu, a z drugiej strony brak wzrostu podaży – skończył się, jak się skończył – wskazuje. Zuber podkreśla, że przygotowując programy, które mają obniżyć koszty kredytu, to albo musi być to przeprowadzone w ograniczony sposób albo równolegle w programem zwieszającym ilość mieszkań, które mają być w Polsce realizowane.

W jaki sposób można tego dokonać? Jak tłumaczy tam Marek Zuber, Polska może się pochwalić sporym zasobem działek, które można wykorzystać do budowy, wyjątek może stanowić Kraków, gdzie w centrum miasta tych działek po prostu nie ma, ale są takie miasta jak Poznać, Wrocław czy Warszawa, gdzie tych terenów jest dość sporo, ale nie realizuje się tam żadnych inwestycji. Dlaczego? Ekspert wskazuje na kilka powodów, na przykład część osób czeka, żeby te ceny wzrosły jeszcze bardziej. Zdaniem Zubera jednym z możliwych rozwiązań mogłoby być wprowadzenie podatku, który nakładano by na właścicieli działek, które w ramach planów zagospodarowania przestrzennego, miałby być przeznaczane na mieszkaniówkę.

– Jeżeli ktoś nabędzie taką działkę, to np. przez dwa lata nie płaci podatku ale jeżeli nie rozpocznie inwestycji albo nie sprzeda działki komuś, kto taką inwestycję chce rozpocząć, to musi zapłacić jakąś daninę – tłumaczy. – Jeżeli przez następne dwa lata nie rozpocznie inwestycji, to zapłaci jeszcze większy podatek – dodaje. – W ten sposób, mówiąc brzydko – właściciele terenów będą zmuszani do rozpoczęcia realizacji inwestycji – wyjaśnia.

Kolejnym możliwym rozwiązaniem jest wspomniane wprowadzenie działek należących do skarbu państwa, do spółek skarbu państwa, czy do samorządów, ale nie na zasadzie budowani przez państwo, ale na zasadzie join venture, czyli wspólnych projektów.

– Państwo daje tereny, ale inwestycje realizują prywatni deweloperzy, a następnie następuje podział zysków – wyjaśnia.
Zuber przyznaje, że od czasu ogłoszenie startu takiego programu do zrealizowania inwestycji minie kilka lat. Jednak samo ogłoszenie jego startu i realizacji mogłoby bardzo mocno ograniczyć zakupy mieszkań przez inwestorów czy flipperów. – Kupują je tylko po to, żeby zarobić na wzroście cen – dodaje. – Gdyby te osoby wiedziały, że za 2 – 3 lata w tym regionie, w którym zamierzają te mieszkania kupować planuje się wprowadzenie kilku tysięcy mieszkań, to z dużym prawdopodobieństwem ich cena bardzo mocno by spadła, co oznaczałoby dla nich stratę – wyjaśnia. – Reasumując, samo ogłoszenie programu mogłoby powstrzymać dalszy wzrost cen nieruchomości – dodaje.

Zuber przy okazji zwraca uwagę na spadek kosztów realizacji mieszkań w ciągu ostatnich dwóch lat. – Jak popatrzymy na ceny materiałów budowlanych, oprócz kosztów pracy, praktycznie wszystko potaniało – mówi wyjaśnia, że nawet ja je uwzględnimy, możemy założyć, że w ciągu ostatnich lat, koszty realizacji spadły o 15 – 20 proc. – dodaje.

– Nie licząc ceny działki do PUM-u, uwzględniając wszystkie koszty dewelopera, czyli koszty budowy, koszty marketingu, koszty przygotowania projektu, koszty finansowe, uwzględniając przyzwoitą 20 proc. marżę dewelopera, to moim zdaniem dzisiaj możemy spokojnie wybudować mieszkania, przy pomocy dużych wykonawców, w cenie poniżej 8 tys. zł za mkw. – tłumaczy.

Oczywiście do tego rachunku należy doliczyć cenę działki, które obecnie są „kosmiczne”, ponieważ tych działek najzwyczajniej brakuje. W Warszawie, w atrakcyjnych, ale nie topowych lokalizacjach sięgają do do 8 – 9 tys. zł do PUM-u. – Jeżeli mamy koszt realizacji na poziomie 8 tys. zł. To musimy dodać do tego kolejne 8 – 9 tys. zł, czyli mamy około 17 tys. zł – wylicza i wskazuje, jak ważne „w tym równaniu” jest doprowadzenie do tego, żeby tych działek, na których można realizować inwestycje, było więcej.

Zuber podkreśla, że część tych działek posiadamy, czy to w zasobach samorządów, czy skarbu państwa, ale drugą, bardzo ważną rzeczą, zwłaszcza w większych miastach, jest budowanie satelickich centrów miast. Jak wyjaśnia, chodzi o tworzenie infrastruktury w miejscach, które obecnie nie wydają się atrakcyjny, chociażby ze względu na brak odpowiedniej komunikacji z centrum, czy urzędów.

– Powinniśmy się skupić na tego typu realizacjach, czyli na budowaniu satelickich centrów – mówi.– Tu także pojawia się rola dla państwa, które powinno w tym wspierać samorządy, w taki sposób, aby te koszty rozłożyć. W konsekwencji, w sposób naturalny, liczba potencjalnych miejsc do realizacji budowy mieszkań, mocno by wzrosła – zaznacza.

Zdaniem eksperta, wszelkie pomysły, które mają ograniczyć kupowanie mieszkań inwestycyjnie, spekulacyjnie, o których słyszymy, nie są najlepszym rozwiązaniem. – Można próbować wprowadzać tego typu rozwiązania, ale praktyka nas uczy, że pojawią się jakieś kombinacje, co oznacza, że nie sprawdzi się to do końca – podkreśla. – Jedyne, do czego może to doprowadzić, to wzrost cen wynikający z „kosztownych kombinacji” – podsumowuje.

Jesteśmy na Google News. Dołącz do nas i śledź Strefę Biznesu codziennie. Obserwuj StrefaBiznesu.pl!