Mieszkanie na działkach ROD jest nielegalne. Co grozi za mieszkanie na ogródkach działkowych?

Mieszkanie na działkach ROD to kwestia, która od wielu lat budzi żywe emocje. Choć polskie prawo udziela jasnej odpowiedzi na pytanie, czy mieszkanie na działce jest legalne, osób zainteresowanych całorocznym zamieszkiwaniem w domku letniskowym nie brakuje. Zarządcy ROD walczą z nielegalnymi lokatorami, jak potrafią, nie przynosi to jednak wielkich rezultatów. Lokatorzy chcieliby z kolei, żeby umożliwić im zamieszkiwanie na działkach zgodnie z prawem.

W Polsce istnieje obecnie 4667 Rodzinnych Ogródków Działkowych, podzielonych na ponad 917 tys. indywidualnych działek, obejmujących łącznie blisko 41 tys. ha gruntu. Jak szacuje Polski Związek Działkowców, z terenów tych korzystają niemal 4 miliony Polaków. Według oryginalnych założeń ogródki działkowe mają służyć wypoczynkowi wśród zieleni i integracji między działkowcami, jednak od wielu dziesięcioleci nierozwiązanym problemem jest zjawisko stałego zamieszkiwania na działkach ROD.

Polskie prawo reguluje tę kwestię w sposób jednoznaczny – art. 12 ustawy z dnia 13 grudnia 2013 r. o rodzinnych ogrodach działkowych jasno wskazuje, że na terenach ROD obowiązuje zakaz zamieszkiwania. Kwestię tę precyzuje dodatkowo ogólnopolski regulamin ROD:

§ 7 [Zakaz zamieszkiwania]
1. Działka nie może być wykorzystywana do zamieszkiwania.
2. Przez zamieszkiwanie rozumie się przebywanie z zamiarem skupienia i realizacji swoich spraw życiowych.
3. Altana działkowa na terenie działki w ROD nie jest obiektem mieszkalnym; przebywanie w niej nie może stanowić podstawy do urzędowego potwierdzenia czasowego lub stałego pobytu.

Mimo tych zakazów tysiące osób w całym kraju mieszkają przez cały rok w domkach letniskowych. Gdy w 2010 r. Najwyższa Izba Kontroli przyjrzała się tej kwestii, na terenie sześciu przebadanych gmin stwierdzono aż 962 osoby zamieszkujące na stałe na terenie ogródków działkowych. Jedna z tych osób mieszkała na terenie ROD od 1959 r. – co pokazuje, że problem bynajmniej nie jest nowy.

Zarządcy ogródków działkowych skarżą się na stałych lokatorów przede wszystkim dlatego, że zakłócają oni ciszę i spokój na działkach, z których większość użytkowników chciałaby korzystać dla relaksu. Dodatkowym problemem jest fakt, że nielegalni całoroczni mieszkańcy często stawiają na swoich działkach budynki znacznie przekraczające dozwoloną powierzchnię 35 mkw. Są to nieraz prawdziwe wille, postawione bez zezwoleń i niespełniające jakichkolwiek norm, w tym norm bezpieczeństwa.

Zwolennicy mieszkania na działkach ROD zwracają z kolei uwagę, że większość osób, które to robią, nikomu w ten sposób nie przeszkadza. Tacy stali lokatorzy to często ludzie w trudnej sytuacji materialnej, którzy bez domku na działce byliby skazani na bezdomność. Osoby chcące legalizacji mieszkania na terenie ROD argumentują, że gdyby państwo należycie wywiązywało się z obowiązku zapewnienia potrzebującym mieszkań komunalnych i socjalnych, problem z dzikimi lokatorami ogródków działkowych praktycznie by zniknął. Obecnie bowiem na taki lokal czeka się zwykle latami.

Niezależnie od tego, czy się z nim zgadzamy, trzeba znać obowiązujące prawo. Zgodnie z regulaminem ROD każda pełnoletnia osoba fizyczna zainteresowana korzystaniem z działki może to robić pod warunkiem, że podpisze ze stowarzyszeniem ogrodowym (zarządcą ROD) umowę dzierżawy działkowej. Nowy działkowicz zobowiązuje się w niej do:

• przestrzegania regulaminu ROD,
• uiszczania opłat ogrodowych,
• korzystania z dzierżawionego gruntu zgodnie z przeznaczeniem.

Ten ostatni punkt będzie najważniejszy w przypadku osób, które zdecydują się na mieszkanie na działkach ROD. Działkowicz, który na stałe zamieszkuje na działce, korzysta z powierzonego terenu niezgodnie z przeznaczeniem, co stanowi podstawę do wypowiedzenia umowy.

Jeśli takie naruszenie regulaminu zostanie stwierdzone, stowarzyszenie ogrodowe może wypowiedzieć umowę dzierżawy działki, zachowując miesięczny okres wypowiedzenia. Po upływie tego terminu działkowiec traci prawo do korzystania z przyznanego wcześniej terenu. Zgodnie ze statutem ROD za znajdujące się na działce obiekty i rośliny dotychczasowemu dzierżawcy przysługuje zwykle wynagrodzenie – jednak nie w każdej sytuacji.

§ 86 ust. 1. W razie wygaśnięcia prawa do działki w ROD na skutek wypowiedzenia umowy, warunki zapłaty i wysokość wynagrodzenia za znajdujące się na działce nasadzenia, urządzenia i obiekty stanowiące własność działkowca ustala się w drodze pisemnego porozumienia pomiędzy PZD i działkowcem.

Regulamin ROD przewiduje też sankcje dla osób, które dopuszczą się samowoli budowlanej, czyli przykładowo zbudują na działce domek o powierzchni większej niż 35 mkw. Jeśli do zarządcy ROD dotrze informacja o takim naruszeniu prawa, stowarzyszenie ogrodowe ma obowiązek powiadomić o samowoli odpowiedni organ administracji publicznej. Jeżeli nadzór budowlany stwierdzi, że rzeczywiście doszło do złamania przepisów, stanowi to podstawę do rozwiązania umowy dzierżawy gruntu. W takiej sytuacji jej właścicielowi nie przysługuje za niedozwolony obiekt żadne wynagrodzenie, co wynika z z art. 42. ust 1 ustawy o ROD.

Warto dodać, że umowa dzierżawy działki ROD może zostać wypowiedziana także wówczas, gdy naruszone zostaną inne punkty regulaminu. Może się tak stać m.in. wtedy, gdy działkowiec znacznie zalega z opłatami ogrodowymi, niszczy mienie ROD albo odpłatnie lub nieodpłatnie oddał swoją działkę w użytkowanie osobie trzeciej.

Do tej pory zarządcy poszczególnych Rodzinnych Ogródków Działkowych walczyli ze stałymi mieszkańcami na różne sposoby. Przykładowo w 2019 r. w ROD im. mjr. Sucharskiego w Wejherowie nowi działkowcy byli powiadamiani o zakazie zamieszkiwania podczas specjalnego szkolenia, a następnie podpisywali oświadczenie, że w razie złamania zakazu godzą się na odcięcie dopływu energii elektrycznej. Nie powstrzymywało to jednak działkowców zainteresowanych całorocznym mieszkaniem.

Z kolei w Poznaniu w kwestii ROD zainterweniowało miasto, zmieniając zasady przyznawania lokali komunalnych. Wcześniej osoby mieszkające na działce nie mogły się o takie lokale starać, ponieważ uznawano, że ich potrzeby mieszkaniowe są zaspokojone. W 2018 r. zasady zmieniono, dając ludziom zamieszkującym ogródki działkowe szansę na skorzystanie z tej formy pomocy. Również to jednak nie zlikwidowało problemu.

Brak skutecznych rozwiązań prawnych, które pozwoliłyby rozwiązać kwestię nielegalnego zamieszkiwania na ogródkach działkowych, od dawna budzi frustrację zarządców ROD. Oskarżają oni państwo o celowe ignorowanie problemu.

– Polski Związek Działkowców stanowczo sprzeciwia się przerzucaniu na nią problemów socjalnobytowych – czytamy na przykład w oświadczeniu Pomorskiej Okręgowej Rady PZD w Gdańsku z marca 2018 r. – Zapewnienie mieszkań należy do zadań organów państwowych i władz samorządowym. PZD nie może przejmować tych funkcji.

PZD protestował również przeciwko przegłosowanej w 2020 r. nowelizacji Prawa budowlanego, która umożliwia prostszą legalizację samowoli budowlanych. Zdaniem organizacji jest to kolejny element cichego przyzwolenia państwa na całoroczne mieszkanie na terenach ROD.

Warto pamiętać, że od sierpnia 2020 r. obowiązuje nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Jedną z wprowadzanych zmian są nowe zasady legalizacji samowoli budowlanych. Zmienione prawo przewiduje, że właściciel samowoli może złożyć prosty wniosek o zalegalizowanie swojego domu, altany, szopy, dobudówki czy garażu, a urzędnicy zatwierdzą ten wniosek bez rozpatrywania jego zasadności. Warunek jest tylko jeden: nielegalny budynek musiał zostać postawiony więcej niż 20 lat temu. Dodatkowo taka „amnestia” nie obejmie samowoli, w stosunku do których już toczy się postępowanie ustalające, czy doszło do naruszenia przepisów.

Żeby skorzystać z możliwości legalizacji samowoli, jej właściciel musi przedstawić urzędnikom:

• ekspertyzę techniczną, która potwierdzi, że obiekt może być bezpiecznie użytkowany,
• geodezyjną inwentaryzację powykonawczą,
• oświadczenie o terminie zakończenia budowy,
• oświadczenie o posiadanym prawie od dysponowania nieruchomością na cele budowlane.

Konieczne jest również wniesienie opłaty legalizacyjnej.