Spis treści
- Zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty – czemu warto?
- Co sprawdzić w wielkiej płycie? Zacznij od oceny stanu bloku i jego instalacji
- Zapytaj o wysokość opłat i miejsca parkingowe
- Uważaj na stan prawny nieruchomości. Zajrzyj do księgi wieczystej
- Zastosowano wielkopłytowe systemy otwarte czy zamknięte?
- Dokładnie sprawdź stan techniczny lokalu
- Zerknij na klatkę schodową, rozejrzyj się za pleśnią, nadstaw ucha i spytaj o kod
Zakup mieszkania w bloku z wielkiej płyty – czemu warto?
Wielka płyta wielu osobom kojarzy się z zaniedbanymi, brzydkimi blokowiskami – to już jednak przeszłość. Wiele osiedli bloków z PRL-u przeszło liczne remonty i modernizacje, dzięki czemu ich standard nie odbiega znacząco od nowych budynków. Jak wykazały specjalistyczne badania, odpowiednio zadbane bloki z minionej epoki są w stanie spokojnie służyć nam jeszcze przez długie dekady. Co więcej, w porównaniu z nowym budownictwem mieszkania w wielkiej płycie mają sporo zalet:
- niższa cena mieszkania – szacuje się, że takie lokale kosztują przeciętnie o 10–20 proc. mniej, niż wynosi średnia cena M w okolicy;
- dogodna lokalizacja – budynki stoją często bliżej centrum miasta niż w przypadku nowych osiedli;
- dobre skomunikowanie – nie wszędzie tak będzie, ale z wielu PRL-owskich osiedli da się wygodnie dojechać w wiele miejsc komunikacją miejską;
- rozbudowana infrastruktura w okolicy – nie trzeba się martwić długimi podróżami na pocztę, do urzędu czy po zakupy;
- przestrzeń i zieleń na osiedlu – współczesne osiedla są często bardzo ciasne i ubogie w zieleń, tymczasem stare blokowiska często otaczają drzewa, skwery i zieleńce.
Trzeba też jednak pamiętać o tym, że wielka płyta ma też swoje minusy. Niektóre z nich są oczywiste – toporny wygląd starych bloków niekoniecznie zachwyca, 5-piętrowe budynki zwykle pozbawione są windy, balkony należą do rzadkości, a same mieszkania są często dość małe i nie zawsze mają funkcjonalny układ pomieszczeń. Są też jednak kwestie, które łatwo przeoczyć, jeśli nie wie się, na co zwrócić uwagę. Najważniejsze z nich omawiamy poniżej.
Co sprawdzić w wielkiej płycie? Zacznij od oceny stanu bloku i jego instalacji
Planując kupno mieszkania w wielkiej płycie, trzeba przede wszystkim pamiętać, że blok blokowi nierówny. Jeśli w budynku wciąż są instalacje z minionej epoki czy z lat 90., zwiastuje to kłopoty. Należy zatem w pierwszej kolejności uzyskać od administracji budynku i mieszkańców informacje o przeprowadzonych remontach.
Należy pytać przede wszystkim o to, kiedy były ostatnio wymieniane główne instalacje (elektryczna, wodno-kanalizacyjna, gazowa, grzewcza) oraz winda i okna w częściach wspólnych (klatki schodowe). Warto też zapytać o planowane na kolejne lata prace remontowe. Co do zasady lepiej unikać bloków, które nie przeszły modernizacji i nie jest to planowane w najbliższej przyszłości. Zawsze dobrze jest też ocenić wizualnie ogólny stan zadbania budynku – pomazane ściany czy uszkodzone barierki schodów to znak, że administracja nie dba o obiekt.
Zapytaj o wysokość opłat i miejsca parkingowe
Bloki z wielkiej płyty to na ogół starsze budynki, a więc trzeba się nastawić na częstsze remonty niż w nowym budownictwie. Rozmawiając z administracją, sąsiadami i sprzedawcą, warto zatem spytać o koszty utrzymania lokalu takie jak opłaty dla spółdzielni (zwłaszcza składka na fundusz remontowy) i o to, jak szybko w ostatnich latach rosły. Warto pamiętać, że jeśli budynek nie został ocieplony w ramach termomodernizacji, należy przygotować się na wysokie rachunki za ogrzewanie.
Kolejna kluczowa kwestia to miejsca parkingowe. Na PRL-owskich osiedlach często jest problem z parkowaniem, dlatego najlepiej wykupić mieszkanie od razu z przypisanym miejscem na auto (zwróćmy uwagę na odległość parkingu od budynku). Dodatkowym plusem będzie szlaban przed parkingiem – na osiedlach bez szlabanu często zostawiają samochody kierowcy z innych części miasta, utrudniając parkowanie mieszkańcom. Warto uważać na „miejsca ogólnodostępne” – choć brzmi to zachęcająco, chodzi o parking, z którego mogą korzystać wszyscy mieszkańcy bloku, więc nie ma gwarancji wolnych miejsc.
Uważaj na stan prawny nieruchomości. Zajrzyj do księgi wieczystej
Sprawdzenie stanu prawnego lokalu to podstawa przy każdym zakupie nieruchomości. Jest to jednak szczególnie istotne w przypadku PRL-owskich blokowisk, gdyż zdarzają się tam formy użytkowania lokalu rzadko spotykane w nowym budownictwie. Należy zatem sprawdzić w księdze wieczystej, czy osoba sprzedająca lokal dysponuje:
- prawem własności – jeśli tak, wszystko jest w porządku,
- spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu – taki lokal można nabyć, ale nie będzie on w pełni naszą własnością, gdyż część praw zachowa spółdzielnia (nie ma się np. udziału w części wspólnej nieruchomości),
- spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu – prawo to jest niezbywalne, a więc sprzedaż takiego M jest nielegalna (właścicielem lokalu jest spółdzielnia, a posiadacz prawa ma bardzo ograniczone możliwości dysponowania nieruchomością).
Zaglądając do księgi wieczystej, trzeba też oczywiście sprawdzić, czy nie ma w niej innych problematycznych zapisów (np. o tym, że ktoś ma prawo dożywotniego zamieszkiwania w lokalu).
Zastosowano wielkopłytowe systemy otwarte czy zamknięte?
Kolejny ważny temat do poruszenia w rozmowie z administracją budynku (lub sąsiadami) dotyczy tego, czy podczas wznoszenia budynku zastosowano wielkopłytowe systemy zamknięte, czy może otwarte. Ta pierwsza opcja trafia się znacznie częściej, a jednocześnie jest mniej korzystna dla nabywcy lokalu – oznacza bowiem, że w mieszkaniu nie można swobodnie wyburzać ścian działowych (wszystkie ściany są nośne). Trudno jest zatem zmienić układ pomieszczeń w takim lokum.
Z kolei w przypadku systemów otwartych nie ma problemu z zaaranżowaniem mieszkania na nowo – dysponując prawem własności lokalu, można swobodnie przesuwać ściany działowe bez pytania kogokolwiek o zgodę. Co więcej, w takich blokach (których jest niestety znacznie mniej) lokale mają zwykle już na starcie bardziej zróżnicowane układy pomieszczeń, a więc kupujący ma większy wybór.
Dokładnie sprawdź stan techniczny lokalu
Poza stanem technicznym całego bloku ważne jest też bardzo dokładne sprawdzenie stanu technicznego samego mieszkania. Nawet w zadbanym budynku może się bowiem zdarzyć mieszkanie, które ostatni remont przeszło jeszcze przed transformacją ustrojową. Oglądając lokal, należy sprawdzić zwłaszcza:
- okna i drzwi – czy są wymienione na nowe, czy nie widać pęknięć i nieszczelności,
- równość ścian i podłogi – w stawianych masowo PRL-owskich blokach nieraz trafiają się np. krzywe mury,
- stan instalacji i ich sprawność – należy koniecznie dowiedzieć się, kiedy były wymieniane, bo stare instalacje na sto procent będą wymagać kosztownego remontu (zwłaszcza aluminiowa instalacja elektryczna),
- lokalizację gniazdek elektrycznych – w starszych budynkach nie zawsze jest ona przemyślana,
- pęknięcia na ścianach i stropach – jeśli jest ich dużo, może to źle świadczyć o stanie technicznym budynku,
- wszelkie usterki, które nabywca będzie musiał sam naprawić – np. odpadające płytki, wypaczone panele podłogowe.
Jeśli nabywca jest gotów wydać nieco więcej, oględzin mieszkania w bloku z wielkiej płyty zdecydowanie warto dokonywać w asyście specjalisty od odbiorów mieszkań. Taki fachowiec od razu będzie wiedział, jakie kwestie techniczne sprawdzić, a także przyniesie ze sobą przydatne narzędzia. Specjalistów od odbiorów najlepiej szukać w Internecie, zwłaszcza na grupach na Facebooku dotyczących zakupu nieruchomości oraz w popularnych serwisach ogłoszeniowych.
Zerknij na klatkę schodową, rozejrzyj się za pleśnią, nadstaw ucha i spytaj o kod
Na koniec warto pamiętać o kilku drobniejszych, ale nie mniej ważnych kwestiach do sprawdzenia. Pierwsza z nich to zagospodarowanie klatki schodowej – w starych blokach zdarza się, że część klatki w pobliżu mieszkania jest zabudowana i stanowi czyjś prywatny przedsionek lub np. jest oddzielona kratą wymagającą dodatkowego klucza.
Druga istotna rzecz to sprawdzenie, czy w lokalu nie ma śladów pleśni i grzyba. Niestety, w blokach z wielkiej płyty problemy z gromadzącą się wilgocią są częste, dlatego warto uważnie obejrzeć ściany i sufity, zwłaszcza w kuchni i łazience (sygnałem ostrzegawczym będą podejrzane plamy świeżej farby w zakamarkach nieodmalowanego mieszkania – sprzedający mógł zamalować pleśń). Warto porozmawiać o tej kwestii z sąsiadami, którzy zwykle chętnie udzielą przydatnych informacji.
Trzecia drobniejsza kwestia do sprawdzenia to akustyka mieszkania. Bloki z wielkiej płyty słyną z tego, że słyszy się w nich każde kichnięcie sąsiada, a kroki w mieszkaniu powyżej brzmią jak wystrzały armatnie. Dla osób wrażliwych na dźwięki może to być duży problem, ale na szczęście nie w każdym bloku on występuje. Najlepiej zatem podczas oględzin lokalu poprosić o kilka minut ciszy i zacząć nasłuchiwać, jak dobrze słychać odgłosy z sąsiednich mieszkań oraz z ulicy. Uwaga na dzień tygodnia – podczas oględzin w weekend w lokalu zapewne będzie ciszej niż zwykle.
Czwarta i ostatnia rzecz, o której należy pamiętać, to kod otwierający drzwi do klatki. Choć może się wydawać oczywiste, że każde mieszkanie w bloku ma własny kod, trzeba pamiętać, że PRL-owskie bloki po 1989 r. często były przerabiane, a budynkami nie zawsze prawidłowo zarządzano. Może się więc zdarzyć mieszkanie, które z jakiejś przyczyny nie ma przypisanego kodu – nowy właściciel będzie musiał załatwić to na własną rękę albo... pogodzić się z otwieraniem drzwi kluczem.
Dołącz do nas na Facebooku!
Publikujemy najciekawsze artykuły, wydarzenia i konkursy. Jesteśmy tam gdzie nasi czytelnicy!
Dołącz do nas na X!
Codziennie informujemy o ciekawostkach i aktualnych wydarzeniach.
Kontakt z redakcją
Byłeś świadkiem ważnego zdarzenia? Widziałeś coś interesującego? Zrobiłeś ciekawe zdjęcie lub wideo?