„Pierwsze klucze”. Program dotyczący m.in. kredytu mieszkaniowego jeszcze nie wszedł w życie, a już jest przedmiotem sporu w koalicji

W wykazie prac legislacyjnych i programowych Rady Ministrów opublikowane zostały założenia projektowanej przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii ustawy o inwestycjach i kredycie mieszkaniowym „Pierwsze klucze”.

Z założeń programu wynika, że kredyty hipoteczne „Pierwsze klucze” z dopłatą do rat będą mogły finansować m.in. zakup lub budowę pierwszego własnego mieszkania.

Program przewiduje dopłaty do 120 pierwszych rat kredytów hipotecznych udzielanych na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego na rynku wtórnym. Dotyczyć to ma wyłącznie lokali, które zostały oddane do użytku co najmniej 5 lat przed złożeniem wniosku o kredyt, a sprzedający są ich właścicielami od co najmniej 3 lat.

Kredyt z dopłatami będzie mógł również zostać udzielony na budowę domu jednorodzinnego, w tym pokrycie wydatków związanych z jego wykończeniem. Będzie go można również uzyskać w celu nabycia prawa własności gruntu, na którym ma zostać zbudowany dom jednorodzinny. O dopłaty do kredytu na zakup gruntu będą się mogli ubiegać również członkowie kooperatyw mieszkaniowych.

W założeniach wskazano, że kredyt ma być udzielany na okres co najmniej 15 lat, ze stopą oprocentowania na poziomie stałym ustalonym na okres 60 miesięcy. Dopłaty mają objąć 120 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych spłacanych zgodnie z harmonogramem.

Program przewiduje również dopłaty do kredytów konsumenckich zaciąganych na sfinansowanie partycypacji lokatora w kosztach budowy lokalu mieszkalnego w ramach przedsięwzięcia społecznej inicjatywy mieszkaniowej (SIM) lub towarzystwa budownictwa społecznego (TBS), a także na wkład mieszkaniowy w spółdzielni mieszkaniowej.

W przypadku kredytu konsumenckiego udzielonego na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego okres spłaty kredytu nie będzie mógł być krótszy niż 5 lat i nie dłuższy niż 15 lat, a dopłaty będą obejmowały 60 pierwszych rat kapitałowo-odsetkowych.

Przy zaciągnięciu mieszkaniowego kredytu hipotecznego o wkładzie własnym mniejszym niż 20 proc. kredytobiorcy będą mogli uzyskać gwarancję spłaty części kredytu udzieloną przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) pod warunkiem, że całkowita kwota tych wydatków nie przekracza 1 mln zł. Gwarancja spłaty części kredytu będzie mogła zostać udzielona również w przypadku kredytu konsumenckiego zaciągniętego w celu sfinansowania wkładu mieszkaniowego lub partycypacji kosztów budowy lokalu w społecznych zasobach mieszkaniowych.

Wysokość dopłaty do rat ma być uzależniona od rodzaju finansowanego przedsięwzięcia. W przypadku kredytu hipotecznego oprocentowanie rat ma wynieść 1,5 proc, natomiast raty kredytu udzielonego na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego będą miały oprocentowane 0 proc.

Projekt ustawy przewiduje również limity cenowe metra kwadratowego nieruchomości, na które będzie można uzyskać dopłaty do kredytu. Limit ustawowy ma być określony przy uwzględnieniu danych o średnich kosztach realizacji przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych w segmencie społecznym i ma być ogłaszany corocznie. Będzie również możliwość ustalenia przez radę gminy innego limitu ceny niż ustawowy.

W założeniach wskazano, że wnioski o kredyt hipoteczny "Pierwsze klucze" będzie można składać do 2030 roku. Z kolei w przypadku kredytów udzielanych na sfinansowanie partycypacji lub wkładu mieszkaniowego w celu uzyskania mieszkania czynszowego lub spółdzielczego lokatorskiego termin ten nie będzie obowiązywał.

Projektowana ustawa przewiduje również limit wysokości dochodów gospodarstwa domowego kredytobiorcy uprawniającą do zaciągnięcia mieszkaniowego kredytu hipotecznego z pełną kwotą dopłat, a także maksymalną kwotę części kapitału zaciągniętego kredytu, od której będą naliczane dopłaty.

W przypadku, kiedy średni miesięczny dochód gospodarstwa domowego kredytobiorcy przekraczał będzie limit dochodowy, kwoty dopłat do rat zostaną ustalone na niższym poziomie.

Projekt przewiduje również kwartalny limit 10 tys. przyjmowanych wniosków o preferencyjny kredyt "Pierwsze klucze".

Wiceminister funduszy i polityki regionalnej Jan Szyszko przekazał, że projektowana przez MRiT ustawa o programie „Pierwsze klucze” przewiduje stymulowanie popytu, co spowoduje dalszy wzrost cen mieszkań i posłuży bankom i deweloperom.

„Zespół Programowania Prac Rządu tym razem wpisał do wykazu projekt dopłat do kredytów "Pierwsze Klucze". Podtrzymałem stanowisko MFiPR i zgłosiłem do tej decyzji zdanie odrębne” – napisał na platformie X Jan Szyszko.

W ocenie wiceministra funduszy program „Pierwsze klucze” różni się tylko technicznie od tzw. kredytu 0 proc., czyli poprzedniego projektu wsparcia kredytobiorców przygotowanego przez MRiT, który ostatecznie został przez resort rozwoju wycofany.

"Cel jest ten sam: dopłaty do kredytów konsumenckich, które stymulują popyt oraz służą bankom i deweloperom" - zauważył.

Jan Szyszko ocenia, że efektem wejścia projektu MRiT w życie będzie wzrost cen mieszkań.

„Bezpośrednio dotknie rynku wtórnego, pośrednio dotknie też rynku pierwotnego” – podkreślił.

W opinii wiceministra funduszy, projekt ustawy przygotowany przez MRiT umożliwia TBS-om i SIM-om prowadzenie działalności deweloperskiej, tj. budowę mieszkań „od początku własnościowych”, co pozostaje w sprzeczności z ich priorytetem, czyli budową mieszkań o umiarkowanym, przewidywalnym czynszu.

„Miałyby limit marży przy sprzedaży mieszkań, ale wyniesie on 25 proc. Niezła stopa zwrotu, która zachęci do jeszcze większych inwestycji w beton” – stwierdził.

MTiT nie przedstawiło też analizy rynku uzasadniającej wprowadzenie dopłat, ani analizy wpływu dopłat na rynek mieszkaniowy w perspektywie krótko, średnio ani długookresowej.

Wiceminister dodał, że przewidziane w projekcie limity są „iluzoryczne”. Podał przykład limitu dochodów beneficjentów, po przekroczeniu którego wielkość dopłaty ma być zmniejszona.

„Jest limit dochodów, ale po jego przekroczeniu wejdzie mechanizm 1 zł za 50 gr. Przekraczasz limit kwalifikujący dla dopłat? Nic nie szkodzi, twoja dopłata będzie po prostu trochę mniejsza” – argumentuje.

Jan Szyszko zauważył również, że przewidziany w projekcie kwartalny limit 10 tys. rozpatrywanych spowoduje, że „program w 2 lata stanie się powszechniejszy od Bezpiecznego Kredytu 2 proc.”.

Wiceminister funduszy wskazał, że MRiT definiuje cel dopłat jako zwiększenie dostępności kredytów.

„Fundamentalnie się z tym nie zgadzam. Celem polityki mieszkaniowej państwa powinno być zwiększenie dostępności mieszkań, a nie kredytów” – podsumował, dodając, że podtrzyma uwagi na dalszych etapach prac nad projektem.