Mieszkanie na start. Zapowiedzi zaostrzyły apetyt
Stały Komitet Rady Ministrów przyjął dopiero projekt programu dopłat „Mieszkanie na start”, więc pojawiających się kategorycznych stwierdzeń, że są one już pewne - na razie nic nie uzasadnia. Dopiero wówczas, gdy program zostanie „klepnięty”, a wszystkie zasady przyznawania dopłat ustalone - będzie można deklaracje rządu uznać za zrealizowane. Zapowiedzi zaostrzyły jednak apetyty i oczekiwania tysięcy Polaków. Mogą się rozczarować!
Podobnie jak wokół pierwszych informacji o tanich czynszówkach - również wokół informacji o dopłatach narasta wiele mitów, budujących nadzieje tych, którzy je już dzisiaj wynajmują. A sformułowanie „będą dopłaty do czynszów dla wynajmujących mieszkania” jest co najmniej dużym niedopowiedzeniem.
Już dzisiaj wiadomo, że grono beneficjentów może być na początku bardzo nieliczne. Będzie rosło dopiero w miarę realizacji kolejnych etapów programu „Mieszkanie Plus”, czyli budowy mieszkań na wynajem. Dopłaty mają bowiem być instrumentem finansowym, przewidzianym jako wsparcie idei Narodowego Programu Mieszkaniowego, a konkretniej programu budowy domów z mieszkaniami na wynajem, czyli właśnie „Mieszkanie Plus”. Rząd musi je najpierw wybudować (lub znaleźć na to chętnych), a potem... dopłacić do nich.
Dlaczego? Przecież miało być tanio! Nie wyszło. Założenia początkowe (dwa lata temu twórcy programu deklarowali, że metr kwadratowy mieszkania, wykończonego w standardzie pod klucz, można wybudować za 2,5-3,5 tys. zł) okazały się nierealne, co w lutym tego roku przyznał publicznie Mirosław Barszcz, prezes BGK Nieruchomości. Okazało się, że realne czynsze muszą być wyższe od zakładanych (10-20 zł/m kw.). Pojawił się więc pomysł na dopłaty do nich, jako finansową protezę, która ma uratować równowagę kuśtykającego od początku programu.
Mieszkanie na start. Dopłaty do czynszów mogą ruszyć, ale dopiero... w przyszłym roku.
Choć w komunikatach mówi się o dopłatach "dla osób, które nie mogą sobie pozwolić na kredyt, a zarabiają za dużo, by otrzymać mieszkanie komunalne" - to grono przyszłych beneficjentów będzie bardzo ograniczone. Nie każdy wynajmujący obecnie mieszkanie taką dopłatę otrzyma, nawet gdy będzie spełniał to podstawowe kryterium, finansowe. Powód jest prosty: dopłaty będą „przywiązane” do mieszkania, nie do człowieka. Inaczej mówiąc będą się mogli o nie starać ci, którym uda się wynająć lokum w nowo wybudowanych budynkach, przeznaczonych konkretnie pod taki najem (a więc tych zbudowanych w ramach programu „Mieszkanie Plus”). Według wspomnianego projektu ustawy dopłatę będą mogły otrzymać osoby zasiedlające wyłącznie taki lokal i wyłącznie po raz pierwszy. To oznacza, brak dofinansowania czynszów osób, które już wynajmują mieszkania z rynku wtórnego, chyba że spróbują wystartować w castingu na lokatorów.
Mieszkań, do których będzie można takie dopłaty (po uchwaleniu wspomnianej ustawy) dostać – jest na razie niespełna 300. Gotowe i oddane do użytku są tylko lokale w Jarocinie (96) i w Białej Podlaskiej (186). W tej ostatniej miejscowości kilka dni temu klucze do mieszkań szczęśliwcom wręczał w świetle kamer premier Mateusz Morawiecki. Na dobry początek dostaną trzymiesięczne wakacje od czynszu, a w przyszłości mają szansę na dopłaty. Mogą okazać się potrzebne: według pierwszych informacji w Jarocinie nie wszyscy wcześniej deklarujący swój udział zdecydowali się odebrać klucze: jak na warunki małej miejscowości czynsze są wysokie.
W Białej Podlaskiej chętnych do wynajmu jest - według deklaracji firmy, zajmującej się administrowaniem zasobami programu - ponad 1150, w tym z innych miast (m.in. Bydgoszczy, Gdańska, Warszawy). Chęć zamieszkania na Podlasiu zgłaszali również Polacy z zagranicy – Anglii, Irlandii i Niemiec.
Mieszkanie na start. Będzie budownictwo na wynajem
Dopłaty do programu „Mieszkanie na start” to kolejny program socjalny: przecież już dzisiaj najubożsi mogą się ubiegać o dopłaty do czynszów (w mieszkaniach komunalnych, spółdzielczych lokatorskich). O jego szerszym działaniu będzie można mówić dopiero wtedy, gdy lokali zbudowanych w ramach programu „Mieszkanie Plus” będą naprawdę tysiące. A to zależy od tego, czy deweloperzy zaczną inwestować w lokale przeznaczone na wynajem. Deklaracje już padają.
Jako pierwszy ogłosił prace nad formułą budowania mieszkań na wynajem Murapol. Wydaje się jednak, że bardziej zaawansowane są prace, jakie prowadzi Echo Investment. W ramach platformy Resi4Rent deweloper ma w budowie już ponad 1200 mieszkań, a w ciągu najbliższych 12 miesięcy jeszcze 1700 będzie przygotowanych do realizacji. Planowany termin oddania kluczy pierwszym lokatorom to koniec 2019 roku. Najemcy tych mieszkań prawdopodobnie również będą mogli ubiegać się o dopłaty, jeżeli spełnią inne założenia programu (m.in. finansowe). Czy będą inne (np. wiekowe, jak w poprzednich programach - „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych” - na razie nie wiadomo).
Gospodarstwa domowe będą mogły ubiegać się o dopłatę, jeżeli ich średni miesięczny dochód brutto nie przekracza 2562 złotych (60 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej publikowanego przez GUS) w przypadku singla. Potem – już tylko matematyka: za każdą kolejną osobę limit jest zwiększany o 30 pp. Inne kryteria doboru lokatorów, których katalog znajdzie się w projektowanej ustawie, dobierać będą rady gmin.
Mieszkanie na start. Dopłaty tylko przez 9 lat
Na koniec warto przypomnieć, że dopłaty będą przyznawane tylko na 9 lat, a ich kwota będzie się stopniowo (co 3 lata) zmniejszać. Dodatkowo dochody beneficjentów będą co roku weryfikowani,by ustalić, czy nadal spełniają kryteria dochodowe, uprawniające do otrzymywania dopłat. To sprawi, że tak naprawdę nie będą się czuli w wynajmowanych mieszkaniach bezpiecznie.
Środki na realizację programu z budżetu państwa będą ograniczone. Rząd planuje, że pierwsze dopłaty byłyby przyznawane od 2019 r. W pierwszym roku na ten cel przewidziano 400 mln zł, w 2020 roku - 800 mln zł, w 2021 roku - 1,2 mld zł, w 2022 roku - 1,6 mld zł, a począwszy od 2023 roku do 2027 roku - 2 mld zł rocznie.
Jak mogliśmy się przekonać w trakcie realizacji programu „Mieszkanie dla młodych” może to oznaczać, że pieniędzy nie wystarczy dla wszystkich chętnych i uprawnionych (o ile do tego czasu przybędzie dostateczna ilość mieszkań, na które będzie można dostać dopłaty).
W tej sytuacji warto się zastanowić, czy czekać na – niepewną – przyszłość, czy jednak próbować zapewnić sobie i rodzinie dach nad głową. We wspomnianej już Białej Podlaskiej czynsz za 50-metrowe mieszkanie wynosi w ramach programu Mieszkanie Plus 900 zł. Czy chętny z Gdańska miałby jakieś szanse na lokum w Gdańsku za te pieniądza? Niewielkie, ale...
Mieszkanie na start. Tanie mieszkanie na rynku?
Znalezienie taniego mieszkania na rynku najmu jest coraz trudniejsze. W serwisie Gratka.pl najtańsze obecnie mieszkanie w Gdańsku (jedno!) znajdziemy za 1500 zł. To dwa pokoje (37 m kw.) na Kowalach. Tymczasem eksperci portalu RynekPierwotny.pl obliczyli, że już dysponując kwotą w wysokości 1000 złotych miesięcznie można myśleć o kupnie na kredyt własnego lokum, nawet w jednym z największych polskich miast. Wyliczyli również, jak zmieni się powierzchnia lokalu, jeżeli przeznaczymy na spłatę kredytu 1500 zł. Swoje obliczenia powtórzyli dwukrotnie, przyjmując różne warianty kredytu - na 20 lat (bezpieczny, rozsądny limit okresu spłaty kredytu mieszkaniowego zalecany przez KNF wynosi 20-25 lat) i przy kredycie na 30 lat (który wiąże się jednak ze wzrostem ryzyka finansowego i wyższymi odsetkami).
Wyniki dotyczące poszczególnych miast są bardzo zróżnicowane (patrz tabela). W Zielonej Górze kredyt z pierwszą ratą 1000 zł, wkładem własnym 20 proc. i okresem spłaty 20 lat, pozwala kupić nowe mieszkanie o powierzchni 52 m kw. Przy racie wynoszącej 1500 zł, dostępna powierzchnia M wzrasta do 77 m kw.
Na drugim końcu statystyki jest stolica: za modelowy kredyt z ratą 1000 zł (przy obowiązkowym wkładzie w wysokości 20 proc. ceny mieszkania), kupimy 26-metrową kawalerkę. Natomiast wzrost raty do 1500 zł pozwala kupić mieszkanie o 50 proc. większe (chociaż nadal małe w porównaniu z Zieloną Górą - mniejsze od osiągalnego tam metrażu równo o połowę).
Za deklarowane kwoty wysokości rat w Gdańsku i Gdyni kupimy stosunkowo małe, ale jednak samodzielne lokale, nawet 2-pokojowe. Oba miasta są według cenowej statystyki tuż za stolicą, z takimi samymi wynikami jak Kraków.
Porównując to z aktualnymi rynkowymi czynszami najmu - naprawdę warto zastanowić się nad kupnem mieszkania. To prawda, że zadłużamy się na lata, ale – o czym warto pamiętać – program „Mieszkanie na start” nie gwarantuje dożywotnio lokum, a dopłata, która ma ułatwić płacenie rynkowego czynszu – będzie możliwa (ale nie gwarantowana!) tylko przez 9 lat.
Jest jeszcze jedno „ale”: przy kredycie hipotecznym potrzebny jest wkład własny (w obliczeniach przyjęto go na poziomie 20 proc. wartości nieruchomości). Trzeba jednak pamiętać o tym, o czym głośno też się nie mówi: w programie „Mieszkanie Plus” przewidziana jest kaucja w wysokości rocznego czynszu. Czyli też nie można startować do niego z pustymi rękoma.
I w końcu ostatni argument: przewagą mieszkań na wynajem miał być ich standard (pod klucz, a więc z podłogami, drzwiami i ceramiką sanitarną). Już się pojawiły opinie, że beneficjenci programu wolą jednak samodzielnie wykończyć lokum dla siebie. Czyli na dzień dobry dostaną – jak od dewelopera – gołe ściany.
ZOBACZ TAKŻE: Morawiecki: Musimy zwiększyć liczbę tanich mieszkań
Agencja Informacyjna Polska Press
POLECAMY NA DZIENNIKBALTYCKI.PL:
