Ceny mieszkań nadal w górę. Za własne "M" zapłacimy średnio o 10 proc. więcej niż w zeszłym roku

Na początku tego roku nastąpiło znaczne ochłodzenie nastrojów kupujących, spowodowane regularnym podnoszeniem stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej.

Równocześnie wzrosły ceny paliw, energii i innych surowców przyczyniając się do dalszych podwyżek cen materiałów budowlanych, nie mówiąc już o problemach z ich dostępnością.

Dodatkowo wojna za wschodnią granicą odbiła się na łańcuchach dostaw, a także samej produkcji. Ukraina jest chociażby ważnym producentem stali, niezbędnej w budownictwie.

W szerszym, bo rocznym ujęciu w pierwszej połowie 2022 r. deweloperzy wprowadzili o 6 proc. mniej mieszkań. Spadek ten można uznać za nieznaczny, biorąc pod uwagę opisane powyżej negatywne czynniki.

– Część deweloperów po prostu przyśpieszyło realizację swoich projektów, aby zdążyć przed wprowadzeniem ustawy o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym. DFG nakłada na deweloperów obowiązek gromadzenia określonej kwoty na mieszkaniowych rachunkach powierniczych, m.in. na wypadek upadłości i zaprzestania kontynuowania inwestycji.

Fundusz obejmuje ochroną nabywców lokali mieszkalnych oferowanych w ramach inwestycji, których sprzedaż rozpoczęła się od 1 lipca 2022 r. – tłumaczy Robert Korczyński, członek Zarządu Emmerson Evaluation.

I dodaje, że choć nowy wymóg jest korzystny dla nabywców, to dla deweloperów stanowi nie tylko obciążenie dodatkowymi opłatami, ale również wiąże się z ryzykiem, że nabywcy będą rezygnować z odbioru mieszkań.

Z raportu Evaluer Index IH 2022 r. wynika, zmiany, jakie zaszły w pierwszej połowie 2022 r., nie zatrzymały trendu wzrostowego stawek za mkw.

W 21 analizowanych przez Emmerson Evaluation lokalizacjach ceny transakcyjne wzrosły średnio o 10 proc. w stosunku do poprzedniego półrocza. Dla lokali używanych skala podwyżek była bardzo podobna i wyniosła przeciętnie 11 proc.

Pod względem dynamiki wzrostu cen w tym roku wyróżniał się Białystok, który zanotował najwyższy skok stawek na rynku pierwotnym – 16 proc. oraz wysoki przyrost na wtórnym – 15 proc.

Nowe mieszkania szybko drożały także w Szczecinie – 14 proc. oraz w Lublinie i w Kielcach - po 13 proc.

Z kolei pierwszą trójkę miast z najwyższymi podwyżkami używanych lokali otwiera Zielona Góra, gdzie za mkw. trzeba było zapłacić o 21 proc. więcej w stosunku do II półrocza 2021 r. Na drugim miejscu z 19 proc. wzrostu uplasował się Sopot. Podium zamyka Gorzów Wielkopolski, gdzie stawki także ostro w poszły w górę - o 18 proc.

Najmniejsze tempo wzrostu cen transakcyjnych nowych mieszkań zaobserwowano w Sopocie - 3 proc. Niski przyrost (5 proc.) widoczny był też w miastach Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). Trzecie miejsce od końca zajął Gdańsk z 6 proc. podwyżką stawek za mkw.

Z kolei na rynku wtórnym w I połowie br. najniższe podwyżki (o 6 proc.) charakteryzowały rynek łódzki, olsztyński i poznański. Podobny wynik (7 proc.) zanotowały Katowice i Wrocław. Niewiele więcej, bo o 8 proc. wzrosły stawki używanych lokali w Warszawie, Krakowie, Gdyni i Bydgoszczy.

Eksperci z Emmerson Evaluation wskazują, że w 2022 r. stopniowy wzrost stóp procentowych przyniósł znaczne ochłodzenie, a potencjalni kupujący zaczęli mieć problemy ze zdolnością kredytową lub przyjęli postawę wyczekującą.

Obecnie nabywcy oczekują powrotu sprzyjającej koniunktury, a przede wszystkim powrotu możliwości kredytowania zakupu. Tych, którzy wyczekują spadku cen, może jednak czekać rozczarowanie.

Mieszkania z roku na rok stają się coraz bardziej interesującym sposobem inwestowania ze względu na możliwość ochrony kapitału przed utratą wartości w obliczu inflacji. Także koszty budowy w najbliższym czasie na pewno nie zmaleją z racji rosnących cen materiałów budowlanych, kosztów energii i niedoboru pracowników.

Dodatkowo deweloperzy przerzucą na kupujących opłaty związane z doliczaniem składek na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, wskazują eksperci Emmerson Evaluation.

Autorzy raportu Evaluer Index IH 2022 r. przewidują, że niepewność na rynku nieruchomości będzie utrzymywała się tak długo, jak długo niestabilna będzie sytuacja gospodarcza w Polsce, na którą wpływ ma inflacja, pandemia (której nie można jeszcze uznać za zakończoną), wojna w Ukrainie, kryzys energetyczny, a także problemy z łańcuchami dostaw.

Analitycy spodziewają się, że dla branży budowlanej ten rok będzie jeszcze pracowity ze względu na oddawanie do użytku mieszkań, które weszły do sprzedaży w 2020 roku. Jednak kolejne lata przyniosą już pogorszenie, a firmy budowlane muszą przygotować się na spowolnienie inwestycyjne na rynku nieruchomości. Zmiany te zobaczymy jednak dopiero z końcem roku, kiedy zakończą się już rozpoczęte projekty.