Jak wykupić tanio mieszkanie komunalne

Nie ma bowiem żadnej reguły, która regulowałaby to w skali kraju. A zasady, na jakich można wykupić na własność mieszkanie komunalne, ustalają lokalne samorządy. To one również decydują o przyznawaniu bonifikat i ich wysokości.

W roku 2009 rekordowych zniżek udzielają chyba samorządowcy w Kraśniku i Sochaczewie, gdzie lokatorzy mogą przejąć na własność zajmowane M za 1% jego rynkowej wartości, czyli 1-1,5 tys. złotych. W Sochaczewie i tak się... pogorszyło, bo nie obowiązuje już dodatkowa zachęta, stosowana w 2008 roku, tj. umorzenie długów czynszowych. Wynika to z polityki miasta, które chce pozostawić w swoich zasobach tylko ok. 100 mieszkań, które przeznaczy na pomoc dla najuboższych.

Ale są i sytuacje odwrotne. Prezydenci Jastrzębia-Zdroju i Opola - wstrzymali sprzedaż mieszkań komunalnych nabywcom! W tym pierwszym - dotyczy to wszystkich lokali, a w Opolu tych domów, gdzie gmina jest jeszcze właścicielem 100 % lokali.

Celina Jaworecka, przewodnicząca Komisji Mieszkaniowej i Lokalowej RM w Jastrzębiu, decyzję argumentuje następująco: "Miasto nie może wyzbywać się swojego zasobu. Pamiętajmy tym, że do zadań własnych gminy należy zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych jej mieszkańców. Jak to zrobimy, wyzbywając się lokali?" Może więc warto się pospieszyć?

Pytaj o grunt
Gminy mogą udzielać bonifikat przy sprzedaży należących do nich lokali mieszkalnych i to one, jako właściciel nieruchomości, decydują o wysokości upustu przy sprzedaży. Ale - uwaga! Zanim nabierzesz apetytu na wykup mieszkania komunalnego, które wynajmujesz - musisz sprawdzić, czy budynek w ogóle stoi na gruncie należącym do gminy! Zdarzają się jeszcze przypadki, że status prawny zasobów mieszkaniowych miasta nie do końca jest wyjaśniony. Wówczas gmina nie ma prawa ich sprzedać.

A samego domu kupić... nie można. Wraz z ustanowieniem i przeniesieniem odrębnej własności lokalu gmina musi przenieść na nabywcę udział (ułamkową część) z nieruchomości wspólnej. Gminy często stosowały bonifikaty jedynie do sprzedaży lokalu, a udział w prawie własności gruntu sprzedawano już po cenach rynkowych bez bonifikaty, chociaż praktyka w gminach w tym zakresie była różna. Powodowało to znaczny wzrost ceny całkowitej, jaką musiał ponieść kupujący.

Zmieniły to nowe przepisy i uregulowały sprawę jednoznacznie. Bonifikata udzielona od ceny lokalu obejmuje wszystkie jej składniki w jednakowej wysokości, również udział w prawie własności gruntu lub, w przypadku gdy udział obejmuje prawo użytkowania wieczystego, pierwszą opłatę z tego tytułu.

Jest to zgodne z regulacjami zawartymi w ustawie o własności lokali - sprzedaż lokalu wiąże się ze sprzedażą udziału w nieruchomości wspólnej (czyli w gruncie oraz częściach budynku, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali) jako prawem związanym z własnością lokalu.
Pierwszeństwo
Ustawa o gospodarce nieruchomościami wprowadziła zasadę pierwszeństwa zbywania nieruchomości gminnych, które przysługuje osobie spełniającej jeden z następujących warunków:

przysługuje jej roszczenie o nabycie nieruchomości z mocy ustawy o gospodarowaniu nieruchomościami lub odrębnych przepisów,
jest poprzednim właścicielem zbywanej nieruchomości pozbawionym prawa jej własności przed dniem 5 grudnia 1990 r. albo jego spadkobiercą,
jest najemcą lokalu mieszkalnego, a najem został nawiązany na czas nieoznaczony.

Kto kogo pyta?
Skąd dowiedzieć się, czy możesz wykupić swoje mieszkanie? Musisz to sprawdzić w swoim urzędzie, nawet wówczas, gdy udało się to już sąsiadom. Bo - jak ukazują przytoczone przykłady z kilku polskich miast - polityka samorządowców w tej sprawie może się w każdej chwili zmienić!

Czasami taką decyzję w stosunku do całych miejskich zasobów lub określonych budynków podejmują władze gminy. Wówczas najemców, których najem został nawiązany na czas nieoznaczony, zawiadamia się na piśmie o przeznaczeniu nieruchomości do zbycia oraz o przysługującym im pierwszeństwie jej nabycia pod warunkiem złożenia wniosków w terminie określonym w zawiadomieniu (nie może być on krótszy niż 21 dni od dnia otrzymania zawiadomienia).

Może być jednak inaczej! Organ wykonawczy gminy może sporządzić i podać do wiadomości publicznej wykaz nieruchomości przeznaczonych do sprzedaży, wywieszając go na 21 dni w siedzibie właściwego urzędu gminy. Musi podać informację o jego wywieszeniu do publicznej wiadomości przez ogłoszenie w prasie lokalnej oraz w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości. W wykazie umieszcza się szczegółowo określone w ustawie informacje, m.in. oznaczenie nieruchomości według księgi wieczystej, jej powierzchnię, opis i cenę.

Procedura
Zazwyczaj gminy stosują następującą procedurę sprzedaży lokalu mieszkalnego:
zawiadomienie najemców lokali o możliwości ich nabycia wraz ze wskazaniem dokumentów, które należy złożyć do urzędu gminy,
po otrzymaniu złożonego przez najemcę oświadczenia woli nabycia lokalu wraz z kompletem dokumentów, potwierdzenie przez urząd gminy zameldowania w lokalu oraz tytułu prawnego do lokalu,
sporządzenie rzutu lokalu na kondygnacji budynku,
przekazanie dokumentacji do starostwa powiatu w celu uzyskania zaświadczenia o samodzielności lokalu,
sprawdzenie przez urząd gminy akt lokalu i akt nieruchomości oraz czy nie toczy się postępowanie administracyjne dotyczące prawidłowości nabycia nieruchomości przez Skarb Państwa lub gminę,
przygotowanie i podpisanie umowy z rzeczoznawcą majątkowym o dokonanie wyceny lokalu,
wycena lokalu przez rzeczoznawcę,
przeprowadzenie rokowań z nabywcą i podpisanie protokołu,
podpisanie umowy notarialnej sprzedaży lokalu.
**
Ile zapłacisz?
Cenę lokalu ustala się na podstawie jego wartości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Najemca (jeżeli chce skorzystać z prawa pierwszeństwa) ma obowiązek złożenia oświadczenia o wyrażeniu zgody na cenę ustaloną w sposób określony w ustawie o gospodarce nieruchomościami.

W praktyce dokonanie wyceny przez rzeczoznawcę zleca gmina, mimo że nie ma przepisu zabraniającego, by dokonał tego rzeczoznawca powołany przez najemcę. W skrajnych przypadkach, gdy wycena (w opinii najemcy) znacząco odbiega od faktycznej wartości nieruchomości - może on zlecić dokonanie wyceny zaufanemu rzeczoznawcy i - gdyby rozbieżności w wycenach były rażące - skierować sprawę do zbadania przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych.

Regułą jest obciążenie nabywcy kosztami wyceny, jeżeli jednak dochodzi do podpisania umowy sprzedaży, zalicza się je na poczet ceny kupna mieszkania.

Warto wiedzieć

Wysokość bonifikaty w każdej gminie jest inna, ale w większości z nich może zależeć od:
- sytuacji lokalowej w mieście
- roku powstania i stanu technicznego budynku
- okresu najmu
- terminu (harmonogramu) wpłaty należności - przy wpłacie jednorazowej bonifikata jest zwykle większa; zdarza się, że w przypadku płatności ratalnej w ogóle nie przysługuje
- w przypadku, gdy wszyscy najemcy mieszkań z danego budynku złożą jednocześnie wnioski o wykupienie lokali, miasto (gmina) stosuje z reguły dodatkowe bonifikaty.

Co się liczy przy wycenie ?
Nie ma jednej ceny za mieszkania komunalne, każdorazowo transakcja poprzedzona jest wycena rzeczoznawcy. Mieszkanie zostanie wycenione m.in. w zależności od metrażu, piętra w budynku, stanu technicznego, miejsca położenia w danym mieście, daty oddania go do użytku.

Nie każde na sprzedaż!
Powszechnie stosowane są przez samorządy wyłączenia niektórych mieszkań komunalnych ze sprzedaży w ogóle, albo z bezprzetargowego trybu sprzedaży. Może się okazać, że najemca komunalnego lokalu mieszkalnego nie może wykupić go na własność, jeżeli to mieszkanie znajduje się w budynku:
- przeznaczonym do modernizacji lub kapitalnego remontu
- przeznaczonym do wyburzenia
- zabytkowym
albo jeśli jest to mieszkanie:
- przeznaczone do przekształcenia na lokal użytkowy
- wynajmowane na czas określony
- socjalne
- wynajmowane w związku z wykonywaną pracą.
Nie może być sprzedane przez gminę mieszkanie w budynku, wobec którego zgłoszone zostały roszczenia, np. przez dawnych właścicieli lub ich spadkobierców prawnych.

Podstawa prawna
W całym zagadnieniu zasadnicze znaczenie ma ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r. nr 261, poz. 2603 z późn. zm.), jak również Ustawa z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.). Od 22 października 2007 r. obowiązuje część znowelizowanych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2007 r. nr 173, poz. 1218), druga część tych przepisów weszła w życie od 1 stycznia 2008 r., zmieniając zasady sprzedaży obecnych i byłych mieszkań komunalnych.
Nie rób cudownych planów, że zarobisz na komunalnym!

Do mieszkania, nie do interesów
Kupno mieszkania komunalnego z bonifikatą wiąże się z pewnym ograniczeniem dla jego nabywcy. Mówiąc krótko - może w nim mieszkać, ale to wszystko! Jeżeli taka osoba przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia lokalu mieszkalnego, będzie chciała zmienić jego przeznaczenie z mieszkalnego na niemieszkalne, czyli np. urządzić w nim biura (nawet własnej firmy) czy np. restaurację - zobowiązana jest, na żądanie organu (w przypadku gminy wójta, burmistrza lub prezydenta) do zwrotu otrzymanej bonifikaty, po jej waloryzacji. Przy tym, zgodnie z Uchwałą Sądu Najwyższego - Izba Cywilna, z 9 grudnia 2005 r., sygn. akt III CZP 112/2005 (publ. OSNC 2006/11 poz. 184, Radca Prawny 2006/6 str. 114), zwrot kwoty równej bonifikacie w cenie sprzedaży udzielonej nabywcy nieruchomości może być zabezpieczony hipoteką kaucyjną.

Obecnie gmina nie może żądać zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli właściciel zamieni byłe mieszkanie komunalne na inne mieszkanie czy na nieruchomość przeznaczoną lub wykorzystywaną na cele mieszkaniowe. Osoba, która wykupiła zamieszkany przez siebie lokal komunalny, może go np. po roku zamienić na większy z osobą, której nie stać na utrzymanie kilkupokojowego mieszkania, bez utraty prawa do uzyskanej bonifikaty.

Podobnie jest w sytuacji sprzedaży takiego lokalu, jeśli środki uzyskane z jego sprzedaży zostaną przeznaczone w ciągu 12 miesięcy na cele mieszkaniowe. Można więc sprzedać nabyty wcześniej od gminy lokal i uzyskane środki przeznaczyć w ciągu roku na zakup innego mieszkania, domu czy też działki budowlanej.

Przed nowelizacją jedyny wyjątek od obowiązku zwrotu wartości udzielonego upustu w cenie lokalu, w razie przedwczesnego jego zbycia, stanowił przypadek zbycia na rzecz osoby bliskiej tj. sprzedaż czy darowizna mieszkania na rzecz zstępnych, wstępnych, rodzeństwa, dzieci rodzeństwa, małżonka, przysposabiających lub przysposobionych lub osób, które pozostają ze zbywcą faktycznie we wspólnym pożyciu.

Tych z kolei w świetle obowiązujących poprzednio regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami nie wiązały żadne terminy, w związku z czym mogły od razu sprzedać mieszkanie za znacznie wyższą cenę, bez obowiązku zwrotu bonifikaty lub zmienić jego przeznaczenie. Teraz nawet z pomocą rodziny nie ominiemy zakazu sprzedaży lokalu. W celu uzyskania "żywej gotówki". Nowe przepisy obejmują ograniczeniami także grupę osób bliskich, na rzecz których przeniesiono własność lokalu należącego niegdyś do gminy.

Gdzie pomogą?
www.serwisprawa.pl
www.forum.prawnikow.pl
www.eporady24.pl
www.maszprawo.eu
www.temidius.pl
e-prawnik.pl
prawo-nieruchomosci.krn.pl