Jak zapewnić Polakom dach nad głową za rozsądne pieniądze? Pięć kroków

Wzrost cen najmu w ciągu ostatniego roku wyniósł w dużych miastach nawet 40 procent. Jednocześnie mamy do czynienia z sytuacją paradoksalną: deweloperzy wstrzymują budowy i zaczynają zwalniać ludzi. Wzrosty stóp procentowy doprowadziły do tego, że liczba wniosków o nowe kredyty spadła o ponad dwie trzecie. Grozi to potężnym kryzysem w sektorze budowlanym. Zagrożone są miejsca pracy nie tylko na budowach, ale też w biurach architektonicznych, fabrykach mebli, firmach wykończeniowych. Często mówi się, że budownictwo to koło zamachowe gospodarki. Wkrótce może stać się naszym kamieniem u szyi, który zatopi tysiące polskich firm i może wywołać głęboki kryzys ekonomiczny. 

Sami deweloperzy śpią na kasie. Marże dużych deweloperów za ostatnie lata oscylowały wokół 30 procent. Jeśli dodalibyśmy do tego bajońskie pensje zarządów, ogromne wydatki na marketing i standardowe pompowanie kosztów to ten procent zapewne spokojnie by wzrosną. Deweloperzy budują drogo, brzydko i pod zamożnych klientów. Nie chcą schodzić z ceny, bo nie muszą. Dzisiaj, gdy model budownictwa oparty na kredytach hipotecznych i deweloperce się wyczerpuje, a jednocześnie głód mieszkaniowy jest tak wielki potrzebujemy natychmiastowej interwencji państwa. Dzięki temu możemy uniknąć recesji i zapewnić Polakom dach nad głową za rozsądne pieniądze. Jak to zrobić? Widzę tutaj pięć kroków do zrobienia. 

W Polsce wedle szacunków brakuje od miliona do nawet trzech milionów mieszkań. Tyle mieszkań obiecywał Jarosław Kaczyński już w 2005 roku. Gierek w ciągu dekady wybudował ponad dwa miliony mieszkań. Jest to więc liczba jak najbardziej osiągalna. Czerpiąc wzorce z PRL-u powinniśmy wrócić do budowy osiedli mieszkaniowych z prefabrykatów na ziemi, która należy do samorządów i rządu. Tej wciąż jest bardzo dużo chociaż politycy wyprzedają ją ciągle deweloperom. Należy rozważyć całkowity zakaz sprzedaży przez podmioty publiczne ziemi pod prywatne budownictwo mieszkaniowe. Budując z prefabrykatów na publicznej ziemi z pominięciem deweloperów można obniżyć koszta budowy o kilkadziesiąt procent. Mieszkania budowane przez państwo i samorząd powinny być przeznaczone na dożywotni tani wynajem, ale nie na sprzedaż. Oprócz budowy mieszkań przez podmioty publiczne należy wspierać zarówno tanim kredytem jak i dostępem do działek inicjatywy takie jak kooperatywy mieszkaniowe. 

Od czasów pandemii kupowanie mieszkań stało się ulubionym sposobem bogatych Polaków do przechowywania pieniędzy. Ponad połowa mieszkań była w pandemii kupowana za gotówkę. Do tego na rozgrzanym rynku działali fliperzy, którzy kupują mieszkania, często od osób, które nie znają dobrze rynku i następnie szybko sprzedają je z zyskiem. Mieszkania nie mogą być przedmiotem spekulacji finansowej jak inne towary. Winduje to ceny, a po drugie sprawia, że zamożni Polacy zamiast inwestować w innowacje, technologie czy nowe biznesy po prostu pakują kasę w cegły. Dlatego w pierwszej kolejności należy wprowadzić podatek od pustostanów. Wedle ostatnich danych w Polsce jest 1,8 miliona pustostanów. W samej Warszawie jest ich 200 tysięcy! W 2017 roku wprowadzono podatek od pustostanów w Vancouver. Wynosił on jeden procent wartości nieruchomości rocznie i doprowadził w kilka lat do spadku liczby pustostanów o 27%. Zachęcone tym sukcesem władze miasta zwiększyły ten podatek do 5% wartości rocznie. 

Rzeczą prostą i oczywistą jest również uderzenie w osoby i firmy, które obracają mieszkaniami w krótkim terminie. Tego typu działalność powinna być opodatkowana na przykład poprzez zwiększenie podatku od czynności cywilnoprawnych dla tego typu transakcji. Bogatych ludzi, którzy chomikują mieszkania, należy obłożyć progresywnym podatkiem katastralnym na przykład od trzeciego mieszkania w górę. Te przepisy również powinny dotyczyć międzynarodowych funduszy inwestycyjnych, które zaczynają się w Polsce coraz bardziej panoszyć kupując od deweloperów całe osiedla. 

Polski rynek najmu w porównaniu do zachodu Europy to czysta barbaria. Ceny najmu rosną z roku na rok nawet o kilkadziesiąt procent, wiele grup społecznych nie ma szansy wynająć nic sensownego, bo właściciele “boją się” kobiet w wieku reprodukcyjnym, małych dzieci, zwierząt, obcokrajowców i kogo tam sobie wymyślą. Dzisiaj kaucje w wysokości dwóch czynszów, czy umowy na najem okazjonalny powoli robią się standardem. Rozwiązanie jest proste: wszystkie umowy najmu na dłuższy termin (znaczy więcej niż miesiąc) powinny być umowami na czas nieokreślony. W ten sposób asymetria, która daje pełną władze rentierom nad życiem lokatorów będzie odrobinę zmniejszona. Również podatki od najmu powinny wzrosnąć. Dzisiaj jest to raptem 8,5 procent. Jest to sytuacja skandaliczna i demoralizująca, gdy opodatkowanie pracy jest kilka razy wyższe niż dochody z kapitału. Dlatego najem powinien być opodatkowany przynajmniej tak jak praca, jeśli nie wyżej. Jednocześnie należy ograniczyć patologię związaną z najmem krótkoterminowym, który zamienia centra miast w turystyczne pustynie. Taki najem powinien być bardzo ograniczony i znacznie wyżej opodatkowany niż najem długoterminowy. 

Jednocześnie należy skończyć z dotowaniem biznesu deweloperskiego z naszych podatków. Deweloperzy muszą mieć nałożony obowiązek partycypacji w kosztach budowy infrastruktury społecznej jeszcze przed budową nowej mieszkaniówki i wprowadzeniem się nowych mieszkańców. Jeśli chcesz wybudować osiedle to proszę bardzo, ale wybuduj przedszkole, drogę, przystanek autobusu i park. Jednocześnie na wzór Londynu można rozważyć nałożenia na deweloperów obowiązku przekazywania nieodpłatnie określonej puli mieszkań na cele społeczne i tani wynajem. 

Kryzys w budownictwie mieszkaniowym jest paradoksalnie szansą na zahamowanie rosnącego chaosu przestrzennego i urbanistycznego, który jak wskazują urbaniści kosztuje nas dziesiątki miliardów złotych rocznie. Nie mówiąc już o zdegradowanym środowisku naturalnym i krajobrazie. Tutaj problemem jest gigantyczna liczba działek rolnych, które przeznaczono w ostatniej dekadzie na budownictwo mieszkaniowe. Oznacza to, że w Polsce można budować wszystko wszędzie. Zyski lecą do właściciela działki i dewelopera, a koszty ponosi cała społeczność. W tym celu należy przywrócić formy planowania regionalnego i aglomeracyjnego, który umożliwi koordynację procesów rozwojowych. Należy wreszcie zlikwidować warunki zabudowy, które umożliwiają budowę mieszkaniówki bez planów zagospodarowania. 

Mieszkania są dobrem podstawowym. Ludzie wydadzą ostatnie pieniądze na dach nad głową. Nie można ich traktować jak inwestycję, czy każdy inny towar. Polska dzisiaj przeżywa potężny kryzys demograficzny w dużej mierze wywołany brakiem mieszkań, niedługo może dojść do tego kryzys gospodarczy. Budowa społecznych mieszkań i opodatkowanie spekulantów, którzy dorabiają się kosztem całego społeczeństwa jest nie tylko moralne, ale stanowi też dobrą polityką gospodarczą. Dzisiaj państwo powinno wziąć wreszcie na siebie odpowiedzialność i zapewnić młodym Polakom godną przyszłość.